房屋买卖合同违约，应当及时补救

导言：房屋买卖的过程中，有些违约行为是非买卖双方原因造成的。一旦违约行为发生，应当及时补救，谨防损失扩大。

案件介绍：

陈某有一处房屋想要出售，因此他委托自己的女婿王某帮助出售该房屋。后来在中介公司的服务下，他们找到了有意购买该房屋的李某。

2013年9月4日，李某（买受方）与陈某（出售方）经北京某房地产经纪有限公司（以下简称某公司）居间签订《北京市存量》（以下简称《》），双方在合同中主要约定了房价款及履行期限。双方约定自签订合同之日起90日内办理过户手续。同时双方在违约责任中约定：因出卖人原因导致不能办理过户手续的，买受人可以退房，如果不退房，出卖人按日支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受方实际取得所有权证书之日起3日内给付。

双方于约定的日期到房管局办理所有权变更登记手续，但是由于该房屋被查封而未能办理。随后李某得知该房屋因存在一房二卖而被法院查封，当时另一买主胡某找到了他，他不得不停止装修。于是李某找到了陈某理论，而徐某则声称该房屋并未一房二卖，且出具了一份《承诺书》。并在承诺书中声称对其岳父的合同履行提供连带责任担保，若该房屋因出卖给第三人而不能过户至陈某名下，则自己愿意承担支付总房款的10%作为额外补偿金。

直至2015年1月4日，该房屋才解除查封。陈某、李某遂即找到王某要求过户，但是王某拒绝了双方的请求。双方就此事多次协商，均不欢而散。

后来李某把陈某起诉至法院，诉求法院判令：1、陈某、王某连带支付违约金30万元；2、王某支付额外补偿63.3万元。

审判结果：

法院经审理后判决：

一、李某与陈某继续履行双方于2013年9月4日签署的《存量房屋买卖合同》

二、李某于本判决生效后30内向商业银行申办抵押贷款，拟贷款金额为人民币155万元，扣除陈某应向李某支付的违约金人民币15万元，李某实际拟贷款金额为人民币135万元，若李某因自身原因未获得银行批准的，李某应继续申请其他银行贷款，至贷款批准，其间产生的费用由李某自行负担；

三、自李某获得银行批贷函后7日内，陈某协助李某将涉案房屋过户至王某名下，过户所需费用由李某负担。

四、驳回张权其他诉讼请求。

太远律师认为，本案是一件因出卖人卖房时存在一房二卖而引起的房屋买卖纠纷案件。

本案中，双方所签所有合同均系双方的当事人的真实意思表示，且内容不违反法律、行政法规的强制性规定，因此合同系合法有效的合同。双方应当根据合同约定全面履行自己的义务。本案中，双方约定过户期限为自合同签订后90日内履行过户手续，最迟于2014年12月22日完成过户手续，双方于2013年10月7日前往办理过户手续，系实际履行合同，并非对合同约定进行变更，然而因为该房屋系被查封而无法过户，因此双方未能实际办理过户手续。而该房屋于2015年1月4日才解封，因此在此之前该房屋出于无法过户的状态下，原因与原告无关，因此被告已经违约，应当支付违约金。

然而陈某已经对相应的违约责任进行了补救，而李某在双方均同意继续履行合同及过户条件恢复可履行状态时并未及时履行，因自身原因造成了损失的扩大，就扩大部分其无权要求对方承担，因此法院在充分考虑双方违约责任及过错程度后，结合案情及相应法律对王某要求的违约金进行适当酌减，是正确的。

太远律师微信：mengbo-lawer