首先要明确，遗嘱处分的是老人去世时遗留的个人合法财产。如果老人在生前就把遗嘱中提到的房屋出售了，意味着这份遗嘱所指向的 “房屋” 在老人去世时已经不存在，这种情况下，遗嘱中关于该房屋的内容会自然失效。
比如，老人立遗嘱写明 “我名下的 XX 房产留给儿子”，但后来老人自行将该房屋出售，获得 100 万卖房款。此时该房屋已不属于老人的财产，遗嘱中关于该房屋的安排无法执行，儿子不能以 “遗嘱写明房屋归自己” 为由，要求继承这 100 万卖房款。
那卖房款该如何处理呢？这 100 万属于老人的个人财产，老人在世时可自由支配，比如用于日常消费、赠与他人，或者重新立遗嘱指定该笔款项的继承人。如果老人未对卖房款作出新的安排，在其去世后，该笔卖房款将按照法定继承处理，由所有第一顺序继承人（配偶、子女、父母）共同分割。
这里要注意，判断遗嘱中关于房屋的内容是否有效，关键是看该房屋在老人去世时是否还属于老人的财产。如果老人卖房后又购买了新房，且未修改原遗嘱，原遗嘱依然只针对原来的房屋，对新买的房屋不具有法律效力，原遗嘱中关于原房屋的内容也无法适用。因为遗嘱虽已订立，但需在老人去世后才生效，老人在世时，遗嘱尚未生效；在老人去世那一刻，原遗嘱所指向的房屋已不存在，原遗嘱自然无法执行。从法律层面而言，老人的卖房行为，可视为其不愿按原遗嘱执行；若老人想将卖房款或新买的房屋留给特定人，可重新订立遗嘱。
所以提醒大家，立遗嘱后若财产情况发生变化，需及时修改遗嘱，避免后续产生继承纠纷。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了... 添加微信×