借名买房的一些相关问题

　　借名买房与挂名股东一样，属于资产名义所有人与实际投资人不符的情况。

　　人们通常所说的“借名买房”通常是指借用他人名义购买房产，将房产登记在他人名下的行为。

　　实践中，“借名买房”发生的原因，通常有4种：

　　1、法律、法规对购买方的购买资格作出限制，例如经济适用房，房价便宜但只有符合法律规定条件的人才可以购买。

　　2、出于减低贷款利率的目的，例如购买第二套商品房时，首付比例、贷款比率、利率等等都是高于第一套的。

　　3、处于逃避法律责任的目的;现实生活中，最常见的是夫妻一方以夫妻共同财产出资购买房产，但将房产登记在一方父母名下。

　　4、逃避合同义务,借名买房多重风险。现实生活中，最常见的是债务人将房产登记在别人名下，拒不返还欠款。

　　借名买房实际出资人的法律风险：

　　1、法律、法规对购买方的购买资格作出限制的情况下，出资方为购买房产借用他人名义购买房产，容易房财两空。

　　原因：

　　(1)名义所有人死亡，其名下的房产将作为遗产由名义所有人的继承人继承。

　　(2)名义所有人离婚，其名下的房产将作为夫妻共同财产由法院分割,借名买房房子归谁 借名买房有什么风险。

　　(3)名义所有人背信弃义将房产再转让或抵押。

　　有些客户认为，我与名义所有人之前签了合同,借名买房风险大 不可估量，所以不怕。但来找笔者打官司的，哪个没有签合同?为什么签了合同也无法避免弄假成真、房财两空的结果?

　　名义所有人死亡，其继承人不认可其生前签字的真实性，因无法做笔迹鉴定而死无对证。有客户想到了做公证或律师见证，来弥补。但不论是做公证还是做律师见证，所见证事实必须是合法的，因为规避法律而签署的合同本身属于不受法律保护的协议，因此无法做公证和律师见证。

　　名义所有人离婚，其配偶没有在名义所有人与实际投资人之间的合同上签字，因此该协议对名义所有人的配偶没有法律效力。因此，实际投资人无法阻止法院分割该房产。有客户想到，可以让名义所有人的配偶也在借名买房协议上签字啊。《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定。法律对购买方的资格作出了限制，属于强制性规定，这种合同没有法律效力。因此，签了字也白签。

　　实际投资人也无法阻止名义所有人将房产再抵押或转让。因为这种借名买房合同本身是无效合同。名义所有人取得房产证之后，再转让或抵押，实际出资人无法干涉。有客户认为，可以将房产本扣住，不给名义所有人。笔者需要提醒这种客户的是，房产证丢了是可以补的。

　　至于现实生活中，为了逃避还款义务、合同义务、法律义务而借名买房的情况，更是为债权人提供了充分的法律理由，将房产拍卖变卖后偿还欠款。

　　《合同法》第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

　　(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

　　《民法通则》第六十一条【民事行为被确认无效或被撤消后的处理规则】民事行为被确认为无效或者被撤销后，当事人因该行为取得的财产，应当返还给受损失的一方。

　　不少客户来找笔者咨询有关情况时，总是强调债务人名下没有任何资产，因此担心委托律师也要不回钱。在笔者看来，这类客户因为孤陋寡闻，因此对律师的工作所知甚少。你越告诉他能，他越怀疑。

　　民谚说：真的假不了，假的真不了。以规避法律产生的利益，是无法获得法律保护的。借名买房一方不论处于什么目的，借用亲友名义购买房产，容易房财两空。