借名买房多重风险

　　几年前，当房价上涨趋势初露端倪，很 多购买商品房的人将眼光投向了经适房。 但是经适房对购买人有严格的资格限制,借名买房房子归谁 借名买房有什么风险， 一些外地或没有资格购买经适房的人， 就采用钻法律、政策漏洞以“借名买房” 的方式买卖经适房，认为既规避了法律， 又能以低价格购得住房。

　　尤其是去年以 来，调控房价的新政接连出台，矛头直指多套房购房者，为了应对政策，一些购房者试图用借名买房的方式规避高首付或限购令。 几年前买的房子现在翻了几番，面对巨大的经济利益，实际出资人和名义 购房人的抢房大战也由此开始。北京最 的涉经适房民事案件进行调研后发现，借名买房案件占涉经适房纠纷的30%。 所谓借名买房，是指不符合经适房 购买资格的人，以具有购买资格的人名 义购买。借名买房是实际买房人在买房 资格受到限制的情况下，采取的曲线买 房策略，房产证上的所有权人，系名义 上的购买人，而不是出资人，借用他人 名义买房，极易引发纠纷。

　　2005 月，被告侯建军与辛志国签订了一份协议，协议中约定，辛志 国用侯建军购买经适房资格的指标，购 买位于北京市朝阳区某小区的房屋。该 房屋系经适房，建筑面积99 平方米， 总价款38 万元，交付期限为2007 月。在买房过程中，一切手续均用侯建军的名义，产权归辛志国所有。

　　在签订 协议当天，辛志国以侯建军名义与开发 商签订了购买经适房合同书，后又以侯 建军名义与银行及开发商签订《个人住 房按揭合同》，借款28 万元，用于购 买上述房屋。此房于2007 月取得房产证，房产证记载的产权人是侯建军。

　　侯建军并未支付购房任何费用，房屋交付后辛志国在该房内居住。2010 月，辛志国找到侯建军要求办理房屋过户手续，并按照协议约定在过户手续办 理完毕后给侯建军5 万元，但此时侯建 军要求辛志国支付90 万元，否则不予 办理过户手续，还声称如果辛志国不给 钱，就要通过法律程序收回房屋。 辛志国认为，他从2007 住在所购房屋内，并交纳各种费用和归还银行贷款。侯建军应该按照约定履行 协议，双方签订的协议不违背国家法律 法规的强制性规定，是合法有效的，对 双方均有约束力。因此，辛志国坚持只 支付5 万元给侯建军。多次交涉无果， 侯建军一纸诉状将辛志国告到法院，要 求其腾房。 法院审理后认为，该房屋系经济适 用住房，现登记在侯建军名下，侯建军 已取得该房屋权属证书，但未支付购房 的任何费用，且被告辛志国持有所有与 购买房屋有关的合同、权利证书、房屋 使用等材料的原件并一直居住在该楼房 内。

　　上述事实，有《商品房买卖合同》、 《个人住房按揭合同》、房屋所有权证、 办理房屋所有权证档案材料及当事人陈 述等证据在案佐证。法院遂依据查明的 事实判决该房屋的所有权归辛志国。 注意收集和保存证据 借名买房纠纷有两种类型。一是类 似上述案件，即名义上的所有权人将实 际购买人诉诸法院，请求法院确认其所 有权，或判令实际购买人腾房;二是实 际购买人起诉名义上的所有权人，请求 法院确认其拥有房屋所有权，或判令对 方协助其办理房屋过户手续。本案的关 键，就是要明确谁是争议房屋的所有权 人。由于侯建军与辛志国之间的争议实 质就是对该房屋的使用支配权利。 我国《城市房地产管理法》第59 条规定，“国家实行土地使用权和房屋 所有权登记发证制度。”《物权法》中 规定，“不动产物权的设立、变更、转 让和消灭，经依法登记，发生效力;未 经登记，不发生效力，但法律另有规定 的除外。”这些规定明确的是，我国实 行不动产物权取得实行登记公示制度， 除法律另有规定以外，未经过依法登记， 不能取得不动产物权。

　　从本案例看，虽 然辛志国主张是他出资购买的房屋，但 由于经过登记公示的物权人是侯建军， 所以从法律上进行判断，侯建军才是房 屋的物权所有人。 如果在法庭上辛志国提供不出购房 合同,借名买房风险大 不可估量，各种票据和录音等证据，房屋也 很可能无法要回。 双方均有风险 去年，随着政府调控房价的新政接 连出台，矛头直指多套房购房者。其中 明确规定:有一套住房的非北京户籍家 庭，将被禁止购房。外地人想在北京买 房则必须提供连续5 年以上社保或纳税 证明，且要满足有暂住证、在北京无房 等条件。为躲避“限购”， 为了应对 政策，一些非京籍人开始找有北京户口 的亲戚、朋友帮自己买房。 政府为解决中低等收入家庭的居住 问题,借名买房风险大 切勿轻易尝试，推出了价格低廉的经适房，并规 定了申购者须具备的条件，名义买房人 转让的实际上是基于其符合政府规定的 条件从而享有的购房权。

　　在履行过程中， 如果发生纠纷，极有可能被认定为无效。 即使买卖双方对这类合同的效力不 提出异议，这类合同也存在巨大风险。 这个风险是指合同条款本身有缺陷，即 约定内容不详细不充分，且难以证明买 房款由哪方实际支付的情况下更为严重。 由于这类合同的双方往往具有亲朋关系， 不重视书面材料，在现实中一旦涉讼， 实际买房人难以证明自己才是实际付款 人，而导致败诉。