摘要：根据我国《物权法》地１９０条的规定“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。由此可知可以出租已抵押的房屋。
【基本案情】
２０１２年３月，陈某向王某借款１０万元，以陈某所有的一间房屋作抵押。双方约定借款期限两年，并到房屋登记机构办理抵押登记手续。２０１２年９月，陈某将抵押的房屋以每月１千元的价格租给了朱某。
２０１４年３月，借款到期后王某要求陈某还款。陈某无力偿还，并告知王某，自己将房屋出租给了朱某。王某认为，陈某已将房屋抵押给自己，是不能再将房屋出租他人，要求陈某解除与朱某无效的租赁关系，将房屋拍卖或变卖，以偿还欠款。对于已抵押的房屋能否出租，出租后有何法律后果呢？
【案例分析】
一、抵押房产能否出租？
根据《物权法》第一百九十条“抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权”。在抵押权设立后，法律并未禁止抵押物出租。首先，抵押权只是就抵押物优先受偿的权利，抵押人陈某对抵押后的房屋仍享有所有权，对该房屋限购占有、使用、收益、处分的权利。其次，由于设定抵押是为了担保债务的履行，抵押人将抵押物出租，可以更好地发挥抵押物的使用价值，从而更好地保证债权的实现。
因此，本案中陈某对房屋进行抵押后，仍然享有房屋的所有权，也可以进行出租。但已经办理抵押的房屋出租时，若影响抵押权益时，租赁权是不得对抗抵押权，即优先受偿抵押权。本案中，因为借款到期，王某要求陈某履行债务，则陈某应将房屋进行拍卖或变卖，并将拍、变卖款优先受偿王某。
二、承租人的损失由谁承担？
这里要分两种情况考虑。《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》规定：“抵押人将已抵押的财产出租的，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时，如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任；如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的，抵押权实现造成承租人的损失，由承租人自己承担。”
根据上述规定，如果陈某未书面告知朱某该房屋已抵押，陈某应承担对由此给朱某带来的损失。如果陈某已书面告知朱某，则损失由朱某自己承担。本案中，朱某并不知道该房屋已抵押，因此陈某应赔偿朱某的损失。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了... 添加微信×