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借名买房律师——借他人名字买房未有协议可以起诉要回房屋吗

来源:创始人  作者:创始人  时间:2022-01-26

北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张某文上诉请求:1.撤销一审判决,依法发回重审或改判支持我一审诉讼请求;2.案件受理费由吴某涵负担。

事实和理由:1.一审法院应当查明借名买房的主体而未查明,导致我的权利失去救济途径。2.我提供的证据已经形成了完整的证据链,可以证明我是借名买房的主体,我有理由借用吴某涵的名义买房。我是实际出资人,我持有购房相关的票据等原件,我是实际的占有、使用、受益人,2013年工行网银电子回单的附言直观地证明了房子的实际购买人是我。3.吴某涵主张李某强是借名买房的主体,缺少证据支持。

 

被告辩称:

吴某涵辩称,同意一审判决,不同意张某文的上诉请求。

 

法院查明

张某文向一审法院起诉请求:1.请求依法确认张某文、吴某涵于2011年就购买北京市丰台区一号房屋达成的口头借名买房协议有效;2.案件受理费由吴某涵负担。

一审法院认定事实:张某文称2011年就购买北京市丰台区一号房屋曾与吴某涵达成口头借名买房协议,该套房屋由张某文出资购买,借用吴某涵名登记在吴某涵名下,吴某涵否认曾与张某文达成口头借名买房一事。

在法院审理中,张某文向法院提供的证据有:1.个人购房借款及担保合同,用于证实以吴某涵名义购置北京市丰台区一号房屋。2.某银行个人贷款放款单,用于证实银行发放购房贷款820000元的事实。3.银行转账记录,用于证实张某文给吴某涵爱人转款990000元的事实。4.中国工商银行网上银行电子回单、银行流水、存款凭单,用于证实还贷的情况及出资情况。5.北京市非税收入专用收据、中华人民共和国契税完税证、北京银联商务单据,用于证实取得房屋所有权登记证书,张某文交纳了契税和房屋税款。

6.《房屋租赁合同》及《北京市房屋租赁合同》,用于证实张某文是实际房屋出租人。7.付款通知书、发票,用于证实张某文支付物业费、取暖费的事实。8.收据,用于证实张某文退还承租人押金及租金的事实。9.房屋抵押贷款合同,用于证实房屋抵押的事实。10.某银行个人信贷分期还款计划表,用于证实张某文是实际购房人。11.施工扰民补偿协议,用于证实张某文是实际购房人。12.收条,证明张某文、吴某涵之间存在借名买房的关系。13.抵押权登记信息,证明李某强并非实际的购房人。14.解除抵押权协议、房屋登记询问笔录、房屋所有权注销登记申请书、身份证、照片,用于证实吴某涵冒充他人身份解除了抵押登记。吴某涵提供的证据:银行流水,用于证实张某文借款的事实。

一审法院认为,当事人对自己提出的主张有责任提供证据。张某文虽提供了相关证据,但其所提供的证据不能证实购房款全部为其所交纳,涉诉房屋一直处于其占有、使用、收益的状态,吴某涵亦否认与张某文有借名买房的事实存在,综合案件证据,法院难以确认张某文、吴某涵之间存在借名买房的事实存在,故对张某文要求确认张某文、吴某涵于2011年就购买北京市丰台区一号房屋达成的口头借名买房协议有效的诉讼请求,法院不予支持。

本院二审期间,张某文提交以下材料:1.张某文与李某强及李某强之妻谢某桦之间的转账记录,用以证明李某强与张某文有频繁的资金往来,谢某桦给李某强转账,与吴某涵没有关系。2.张某文羁押期间的2张银行业务凭证,用以证明张某文与李某强的资金往来复杂,一审证言的证明效力低。3.张某文报案的立案告知书、受案回执,用以证明李某强涉嫌诈骗,公安机关予以立案。针对上述材料,吴某涵质证称,不清楚材料1的真实性,不认可证明目的,张某文与李某强之间的事情其不清楚,也与借名买房没有关系,其与张某文之间没有任何往来,张某文向其借100万元,还1046500元是本金加利息;不清楚材料2的真实性,不认可证明目的;认为材料3与本案无关,如果李某强涉嫌诈骗,张某文可以去报警,与吴某涵无关。吴某涵提交张某文与李某强的短信记录截图,用以证明张某文欠李某强的钱,后期李某强一直找张某文要钱,张某文出尔反尔。张某文质证称不认可该材料的真实性,图中所示不是其手机号。

二审中,张某文与吴某涵均认可自20144月以后,张某文就不再负责给涉诉房屋还贷。但双方对不再还贷的原因存在分歧,张某文主张因其资金紧张,故与吴某涵协商让吴某涵出租房屋用租金还贷。吴某涵对此不予认可,主张因李某强、张某文之间互有经济往来,20145月前,李某强和张某文之间的钱款账目清算完毕,之后均是由李某强夫妇还贷。对20145月以前的贷款,张某文主张均是由其偿还,吴某涵对此不予认可,主张2011年的贷款是李某强夫妇给吴某涵钱,由吴某涵去银行还款。

关于其他还贷情况,吴某涵主张,2016616日,李某强转账752000将剩余贷款全部结清,后,吴某涵按照李某强的要求将房屋过户至李某强父亲名下。

关于201162日张某文向吴某涵之夫转账99万元一节,张某文主张是购房款首付及借名买房的好处费,吴某涵对此不予认可,主张是此前张某文通过李某强向吴某涵家借款100万元的还款,加上后来还有其他的还款共计本息1046500元,月息4%,借期1个月零5天,与涉诉房屋无关。

关于双方之间的关系,吴某涵主张实际的借名人是李某强,称李某强与吴某涵之夫是发小,李某强与张某文曾经关系很好,吴某涵与张某文仅是普通朋友关系。张某文主张其与李某强夫妇之间存在大量经济往来,李某强、吴某涵在其不知情的情况下解除抵押并将涉诉房屋过户。

本院经审理查明的其他事实与一审法院认定的事实一致。

 

裁判结果

一审判决:驳回张某文的诉讼请求。

二审判决:驳回上诉,维持原判。

 

房产律师点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的,由负有举证责任的当事人承担不利后果。张某文主张其与吴某涵之间就涉诉房屋存在借名买房的口头协议,吴某涵则主张实际的购房人系案外人李某强。

张某文虽提交了其持有的税费票据及还贷转账凭证,但结合双方的当庭陈述,仅部分能确认系张某文实际还贷的,且吴某涵主张20145月之后均由李某强还贷,张某文亦认可其在20145月之后并不直接还贷,其主张由吴某涵出租房屋抵偿贷款;而关于首付款部分,张某文所主张的其向吴某涵之夫转账的款项与首付款数额存在较大出入,且吴某涵、李某强、张某文之间均互有其他经济往来,故张某文并未提交充足的证据证明其所主张的款项与购房款之间的关联性。此外,张某文亦未对涉诉房屋持续占有使用。故依据现有证据,尚不足以证明张某文与吴某涵之间存在借名买房关系,张某文要求确认其主张的口头协议有效,亦依据不足。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...

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