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借名买房纠纷房屋被出名人出售多年后起诉分割按照出售价还是现价

来源:创始人  作者:创始人  时间:2022-01-26

北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张某上诉请求:1.请求撤销一审判决,改判李某赔偿张某损失360万元;2.由李某承担本案全部诉讼费。

事实和理由(兼针对李某上诉的答辩意见):一审法院既然认定张某系以李某名义购买涉诉房屋,就应判令李某赔偿张某全部房屋价款。涉诉房屋的首付款和大部分银行贷款均由张某支付,房屋财产证明也写明涉诉房屋每月均由张某还款,其上有李某本人的签字。张某提起本案诉讼未超过诉讼时效。张某要求赔偿360万元是合理的,一审法院判决赔偿数额过低,请求二审法院依法改判。

 

被告辩称

李某上诉请求:请求撤销一审判决,改判驳回张某的全部诉讼请求。事实和理由(兼针对张某上诉的答辩意见):一、一审判决认定张某以李某名义购房没有事实和法律依据。1.本案涉诉房屋的首付款由李某支付,张某提供的首付款银行取款凭条的付款金额及时间与发票及合同记载全部不符。2.涉诉房屋的实际购房人是李某而非张某。张某在一审中自认其无法提供收入证明故以李某名义购房,其购房首付款也是向其母所借,在购买涉诉房屋期间张某没有经济能力购房并取得银行贷款。借名买房的常理是由实际购房人承担购房费用,而本案的购房首付款、契税、住房公共维修基金、2008年之前的购房贷款均由李某负担而非张某。故张某所称的借名买房不符常理和事实。3.《房屋财产证明》并非李某的真实意思表示。

二、一审法院确认张某的起诉没有超过诉讼时效缺少法律依据。本案属合同之诉,而非侵权之诉。张某最迟于20148月就知道涉诉房屋已被转售,但其在20191114日才向法院主张其权利被侵害,已超过法律规定的诉讼时效。三、一审法院并没有对涉诉房屋进行司法评估和鉴定,判决李某赔偿张某的损失221万元没有法律和事实依据。

 

法院查明

张某向一审法院起诉请求:1.判令李某赔偿张某损失360万元;2.判令李某承担本案诉讼费。

一审法院认定事实:张某与李某原系恋人关系,张某主张双方于1994年开始谈恋爱后于2006年七、八月分手,李某主张双方于2003年开始谈恋爱后于2007年七、八月分手。

涉诉0102室房屋于201117日登记在李某名下,于2011131日转移登记至周某亮名下,于2014318日转移登记至孙某华名下。

20051122日,李某与出卖人A公司签订《北京市商品房预售合同》,约定李某以总价525223元购买A公司开发的涉诉房屋。2005122日,李某与A公司签订《<北京市商品房预售合同>补充协议》,约定李某向A公司补交房款40000元,变更后首付款金额为205223元,贷款额为320000元。A公司于2005122日向李某出具了票面金额为205223元的房款发票。李某称《北京市商品房预售合同》《<北京市商品房预售合同>补充协议》的原件在张某处,张某认可但称找不到了。

2006313日,李某与银行及A公司签订《私人购房借款合同》,约定李某向银行借款320000元用于购买涉诉房屋,还款总期数为240期,首期还款日为2006413日,以后每期还款日为每月的第13日。该合同原件由张某持有。李某称当时双方生活居住在一起,张某拿走李某的购房合同及借款合同是正常的,李某多次要求张某返还但张某未予返还。李某于20101222日一次性还款244253.83元,还清了涉诉房屋贷款的本息。李某于201115日缴纳契税7870.78元,于2011323日缴纳供暖费9892.05元,于2011323日缴纳物业费、卫生费共计7107.95元。张某认可李某还支付了涉诉房屋的专项维修资金10494元。张某同意从其诉请中扣除李某支付的上述费用。

关于涉诉房屋的首付款,张某主张由其支付,并提交了工商银行汇款凭证、中国银行存折及取款凭条予以证明。张某称其母亲向其中国银行账户汇款170000元,其将中国银行的存折交给A公司的业务员并告知其密码,由其直接从存折支取。工商银行汇款凭证显示20051130日张某中国银行账户收到汇款170000元,中国银行存折及取款凭条显示2006123日取款176486元,系林某文代张某取款。张某表示除了该部分钱款,首付款其余部分是其将现金给付李某,由李某支付给A公司,至于李某是如何支付的其记不清了。李某认可上述证据的真实性,不认可关联性和证明目的。李某称首付款由其支付,其中30000元为刷卡支付,剩余部分为现金支付。李某提交银行存款单及交易流水,证明李某于20051110日向其交通银行卡中存入30500元,于20051122pos刷卡支付首付款30000元。张某认可该证据的真实性,不认可关联性、证明目的,但同意从其诉请中扣除30000元。经一审法院向A公司核实,其答复因记账凭证丢失,无法调取涉诉房屋首付款支付情况及凭证,且因人事变更,无法核实林某文曾经是否为其员工,现林某文非其员工。

张某提交存款回单及存款凭条一组,证明张某偿还了涉诉房屋的贷款。张某表示其还贷款到20113月,是其将偿还的款项存入李某名下还贷账户中,20113月找不到偿还贷款的银行卡且其无法向该账户存款,就未再偿还贷款。李某认可证据的真实性、关联性,不认可证明目的,称恋爱期间是双方一块居住,张某向还贷账户存钱是张某给付李某的房租,分手后张某向还贷账户支付的款项亦是其居住涉诉房屋的租金;分手后至李某出卖涉诉房屋期间,张某给付的租金足以支付涉诉房屋的贷款,且张某在2011年后未继续向该账户还款足以证明其在2011年就知道涉诉房屋被出售。

张某提交交纳水电费、物业费、燃气费的收据、发票、缴费通知单一组,证明截止到20113月涉诉房屋的上述费用都是张某交纳的。李某认可证据的真实性、关联性,称李某2008出国,涉诉房屋由张某居住,所以只能是张某自己交费,但不能证明张某享有房屋所有权。

关于涉诉房屋居住情况,李某表示:涉诉房屋购买后双方共同居住,双方于2007年七、八月分手后李某从涉诉房屋搬出;李某2008年出国,2010年回国发现涉诉房屋仍由张某居住;后李某将涉诉房屋出卖给周某亮,周某亮让张某搬走,张某不搬走,周某亮就换锁并处理了张某的物品,此后张某未在涉诉房屋处居住。李某称张某于2011319日就涉诉房屋事宜找过李某,但双方协商未果,后张某于20148月再次找李某,但李某未与其见面,李某在屋内,张某在屋外,之后双方没有见过面,直至本案诉讼。

张某表示:双方分手后其一直居住在涉诉房屋;因为老家有工程,张某于201010月回老家,后于20113月回到涉诉房屋居住1个月又回老家;201110月回涉诉房屋时发现涉诉房屋租出去了,且张某物品不见了,当时张某就联系李某但联系不上,不得已又回老家,发现张某丈夫得病就忙着治疗,未来得及处理房屋的事。张某称其丈夫于2013年去世,去世后其精神状况不好,没有及时处理涉诉房屋事宜;2014年通过派出所找到李某住处,但李某不开门,双方未能见面;2017年其委托律师查询涉诉房屋的情况,通过小区物业和中介才知道涉诉房屋于2014年已经出售给孙某华;张某因丈夫去世后精神恍惚无法决定是否起诉,直到20191114日才起诉。李某表示其于出售涉诉房屋前一个月告知张某其要出售房屋并要求张某搬走,但就此未提交证据证明。

李某提交其与周某亮于20101220日签订的《北京市存量房屋买卖合同》《补充协议》、二手房定金确认函,证明李某于20101220日将涉诉房屋出售给周某亮。李某表示其实际获得售房款1710000元。《北京市存量房屋买卖合同》中显示房价款为500000元,二手房定金确认函显示房价款为1730000元。张某不认可该证据的真实性。

张某提交《房屋财产证明》,证明李某确认涉诉房屋的产权归张某所有,债权债务由张某负责。《房屋财产证明》内容为:“200511月购房合同,所购买的房屋为,此房屋的实际产权人为张某……房屋购买时的首付款及其后每月房贷还款人均为张某,由于购买上述房屋时张某与李某……处于恋爱关系,李某所在公司可提供收入证明,所以合同签订人及手续办理人为李某。现提供以下证明:上述房屋的产权为张某所有,与李某本人无任何关系,上述房屋的债权、债务全部由张某承担,上述房屋的处置权归张某所有,与李某本人无任何关系。证明人:李某,2008.1.28”。张某表示该证明中除李某签名外,其余部分由张某所写,之所以签订该证明是因为双方分手后说好房屋过户,但一直联系不到李某,后来找到李某,李某表示没有时间过户,故出具了该证明。诉讼中,李某先表示该证明并非其签署,并就该证明中的签名是否为其本人签名申请鉴定,后李某认可系其签名,并撤回鉴定申请。李某表示双方在恋爱关系存续期间以及恋爱破裂后张某曾逼迫其在多份空白纸上签字,且张某曾向其出示过记载李某将涉诉房屋赠与给张某的协议,张某对此予以否认,李某就此未提交证据证明。

一审法院认为,当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中,李某主张《房屋财产证明》中的签名系其在空白纸上所签订,但李某就此并未提交证据予以证明,一审法院对此难以采信,据此一审法院认定《房屋财产证明》对李某产生法律约束力。按照李某所述的双方分手时间,在双方分手后的三年多时间内,实际系张某在居住使用涉诉房屋,支付涉诉房屋的相关费用,并偿还了贷款,虽然李某表示张某偿还贷款系支付使用涉诉房屋的租金,但李某并未提交证据证明双方就租赁房屋形成合意。结合《房屋财产证明》的内容以及李某认可张某持有购买涉诉房屋的《北京市商品房预售合同》《〈北京市商品房预售合同〉补充协议》及《私人购房借款合同》原件,双方分手后张某偿还贷款的事实,一审法院对张某主张其以李某名义购买涉诉房屋予以采信。

诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中,李某主张张某就涉诉房屋事宜于2011319日找过李某,张某对此不予认可,李某就此未提交证据予以证明,一审法院对李某的该主张难以采信。双方均确认2014年张某找过李某,但双方并未见面,在李某并未举证证明在本案诉前其明确告知张某已将涉诉房屋出售他人且不同意赔偿张某相关损失的情况下,李某以张某提出本案诉请超过诉讼时效,依据不足,一审法院不予采信。李某将其认可归属于张某的涉诉房屋出售他人,且并未将相应售房款给付张某,侵害了张某的财产权益,张某有权要求其赔偿损失。关于张某主张的赔偿数额,一审法院将根据本案查明的情况,结合张某自愿扣除的费用,依据诚实信用原则对张某的诉讼请求酌情支持,其诉讼请求过高部分不予支持。

本院二审期间,当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。李某向本院提交了以下证据:1.李某账户的交易流水明细,用以证明20051122日李某通过POS机支付购房定金3万元;2.A公司发票及《北京市商品房预售合同》补充协议,用以证明涉诉房屋首付款共计205223元由李某交纳;3.李某20063月至20079月的银行流水,用以证明李某自20064月到20079月一直偿还购房贷款,并非由张某支付;4.物业公司给李某开具的物业费、供暖费、卫生费发票,用以证明李某支付了涉诉房屋自2006年至2010年的物业费、供暖费、卫生费,其为涉案房屋的所有权人;5.李某2005年建设银行流水及2005年北京银行的薪水收入存折,用以证明李某在2005年的薪资收入足以支付购房首付款。

针对李某提交的证据,张某发表质证意见称:上述证据均不属于新证据,张某不予质证。在不予质证的前提下,张某发表以下意见:证据1与本案无关,3万元未显示与购买涉诉房屋有关;证据2李某在一审期间已提交过;证据3无法证明李某支付了购房贷款,实际是张某按月将钱转账至李某的银行还款账户,每月转账数额大致与银行扣款金额一致;关于证据4,该发票仅是一年的费用,张某一审提交的物业费发票可以证明其自2005年至20113月在交纳物业费,由于没供暖所以张某未交过供暖费;证据5与本案无关,对该证据真实性不认可。张某未提交新证据。

本院审理查明的其他事实与一审法院查明的事实无异。

 

裁判结果

一审判决:一、李某于判决生效之日起7日内赔偿张某损失221万元;二、驳回张某的其他诉讼请求。

二审判决:

驳回上诉,维持原判。

 

房产律师点评

本案的争议焦点有二:一是《房屋财产证明》的效力认定问题;二是李某应向张某支付的赔偿金额的认定问题。

关于争议焦点一。对于《房屋财产证明》的形成过程,李某与张某存在重大分歧。李某称,该份证据系其在空白的纸上签名,其他内容系张某后续自行书写,故其不认可《房屋财产证明》的内容,也不同意一审法院关于涉案房屋属于张某的认定。张某认可该份证明中除李某签字外的其他文字系由其书写,但其表示该份证明的形成系其与李某经过协商后双方一致认可而非李某所述的先签字后由自己形成的证明内容。经询,双方对于《房屋财产证明》上李某签字的时间、地点的陈述基本一致,故对于该份证明认定的关键在于李某是否系在空白纸上签字。法院认为,张某提供了《房屋财产证明》并就财产证明签署的时间、地点、形成过程进行了陈述,李某对于在张某所称的时间、地点签过字并不否认,只是对于其签字时《房屋财产证明》是否已写明内容提出异议,故应由其举证证明其签字时纸张上系空白状态。

李某在法院审理中提出对于《房屋财产证明》其签字内容及张某所书写的内容的形成时间进行鉴定,但该项鉴定申请李某在一审法院审理期间就该抗辩意见提出时未向法院提出鉴定申请,且依照现有鉴定水平尚难以达到鉴定目的,故其在法院提出的鉴定申请,法院不予准许。除此以外,从《房屋财产证明》上李某签名的位置看,李某的签名属纸张的中间偏下的位置,与《房屋财产证明》中张某所书写的内容基本衔接吻合;退一步而言,即使李某所述为真,其作为一名完全行为能力人应当知晓在空白纸张上签名可能存在的巨大风险,在此情况下其仍签署了自己的姓名,在其不能举证证明《房屋财产证明》系在其签名之后书写的情况下,由此产生的不利后果应由其自行承担。综合以上分析,法院认为一审法院认定《房屋财产证明》对李某产生法律约束力是正确的。

在法院审理中,李某提交了账户流水明细等用以证明涉案房屋的首付款、房屋贷款均系由其支付,但是根据张某在一审法院审理期间提交的证据张某也偿还了涉案房屋的部分贷款,且双方均确认购买涉案房屋时双方系处于恋爱关系,并不能简单以支付账户的归属作为实际支付主体的判断,而对于《房屋财产证明》的效力法院已有认定,故李某在法院所提交的证据不能作为涉案房屋权属的认定依据。关于诉讼时效问题,李某在法院审理中陈述其在2008年后双方未见过面,也未曾以其他方式联络,可以推定李某在其将涉案房屋出售后未将相关事实告知张某,亦未向张某明确表示售房款项不予给付的意思表示,故李某虽在二审期间提交了调取出警记录的申请,但该申请与待证事实不具有直接关联性,法院不予准许。在李某不能举证证明张某知道或应当知道权利被侵害的情况下,李某认为张某的起诉超过诉讼时效缺乏事实及法律依据。

关于争议焦点二。李某上诉称其将涉案房屋出售时的价格仅为173万元,而一审法院判决其赔偿数额远高于该数额,缺乏事实依据。应指出的是,根据法院在争议焦点一中的论述,涉案房屋的相关权益应属张某所有,但李某未经张某许可将该房屋出售且在出售后未及时将相关情况告知张某,其应向张某赔偿出售房屋所取得房屋价款,同时该价款的认定还应考虑其在出售房屋至诉讼期间的利息损失。一审法院以李某所述的涉案房屋出售价格为基础,扣除张某认可应予扣除的费用,同时考虑利息问题酌定李某向张某所支付的价款并无不当。张某要求按照起诉时的房屋价格进行认定缺乏事实及法律依据,法院不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...

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