北京房产律师告诉您房屋买卖合同中定金与违约

在房屋买卖中，为了确保交易的安全，往往会约定定金，而为了保证自己的利益，很多人也会选择约定违约金，这两种责任如果同时约定，我们又应该如何适用呢？我们一起通过一个案例了解一下

【基本案情】

     2015年9月14日，原告刘某经介绍，与被告王某签订了存量房买卖（置换）合同。合同约定:1、王某以610000 元的价格将其所有的位于XX市的房屋出售给刘某。2、刘某于2015年9月14日交纳购房定金 10000元。3、刘某于2015年9月24日前支付首付款，王某在收到首付款10天内腾空房屋。4、补充条款。王某如因任何原因不售此房，则视作违约，赔偿刘某20000元。刘某如因任何原因不购买此房，则视作违约，赔偿王某10000元。同时，双方对房屋基本情况、成交价格、居间服务费等相关事宜进行了约定。

  同日12点08分，原告刘某之女刘小小通过微信转账的形式向被告王某转账3500元；17点03分，刘小小通过微信转账的形式向 被告王某转账6500元。9月24日，原告刘某及其女儿刘小小来交付房屋首付款，被告王某以人在河南为由拒绝。后原告刘某多次联系被告王某办理首付款交付手续，被告王某以房子不卖为由拒绝。原告刘某让其女儿刘小小多次联系退还定金事宜，但被告王某以各种理由推诿，原告刘某遂诉至本院，请求被告王某返还定金10000元并支付违约金20000元，同时解除双方之间签订的房屋买卖合同。

【法院审理】

 法院经审理查明，原告刘某与被告王某签订的存量房买卖（置换）合同系双方真实的意思表示，其内容不违反法律的相关规定，该合同真实、合法、有效，合同双方应按照约定的内容履行义务，合同中约定的违约金和定金是针对不同的违约行为，在一方实施不同的违约行为形态时，两种责任方式可以并用。法院因此支持了原告的诉讼请求。

【太远律师有话说】

 定金是合同当事人一方为了担保合同的履行而预先支付给对方的款项，而违约金是指按照当事人的约定或者法律的直接规定，一方当事人违约时，应向另一方支付的款项。定金罚则兼具担保和惩罚功能，其适用不以当事人违约实际造成损失为前提，具有相对独立性，可以独立于赔偿损失责任予以适用，而违约金的适用仅以一定违约行为发生为前提。虽然《中华人民共和国合同法》第一百一十六条规定:“当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。”，但本条规定是针对同一违约行为同时存在违约金和定金责任的情形。由于定金分为立约定金、解约定金、证约定金、成约定金和违约定金，合同法只对违约定金与违约金并存时的适用做出限制，因此，如果合同中约定的违约金和定金是针对不同的违约行为，在一方实施不同的违约行为形态时，两种责任方式可以并用。