北京房产纠纷律师：公租房可以买卖么？

公租房是政府给人民提供的保障性住房，符合条件的人只需支付低价的房租即可居住，那么，他可以转让么？

【基本案情】 

    2014年6月30日，原告王二向法院诉称：原告为残疾人，靠政府救济生活。2000年左右，原告家庭分为两户。北京市西城区糖房大院25号东12号由原告和五哥王大共同居住生活使用。因原告为残疾人，由五哥王大作为承租人，代表原告与被告房管所签订《北京市公有住宅租赁合同》。

2014年初，原告得知被告房管所在未通知原告的情况下，非法将原告多年居住使用至今的12号房屋的承租人由五哥王大变更为自己从未见过的被告刘XX。原告认为：从1970年至今，原告系该房屋的共同居住人，其户籍也登记在此。二被告在未通知原告的情况下，非法签订《北京市公有住宅租赁合同》，变更承租人的行为，严重侵犯了原告的合法权益，故原告请求法院判决：确认被告房管所与被告刘XX于2007年就12号房屋签署的北京市公有住宅租赁合同无效。

【法院审理】

法院经审理查明：2000年5月22日，王大与土地管理局新街口管理所签订《北京市公有住宅租赁合同》，由王大承租北京市西城区糖房大院胡同25号东12号房屋1间（总使用面积12平方米）。

2007年4月18日，被告刘XX与第三人赵某签订《授权委托书》，约定刘XX全权委托赵某帮助刘XX购买北京市西城区糖房大院胡同25号房产事宜（将原房主王大名下房产过户至刘XX名下）。2007年4月19日，第三人王大（甲方）与第三人赵某（乙方）签订《房屋买卖合同》，约定：甲方将大院25＃的房产（使用面积12平方米）卖与乙方所有；房价11万元，付款方式为现金一次性支付；甲方保证所出售房产现状与《北京市公有住宅租赁合同》一致，房屋权属清楚、无纠纷、无债权债务，出售后如发生与甲方有关的权属纠纷、债权债务，一律由甲方负责，甲方应保证该 房屋真实性、合法性不涉及继承等家庭财产纠纷，甲方及其全家人一致同意出售该房屋；买卖双方在房地局相关管理部门办理房屋买卖登 记或置换手续后，任何一方不得单方撤销或置换手续，不得擅自变更和解除合同；甲方负责结清更名过户之前的物业供暖、水电、煤气、房租等各项费用，乙方负责 更名过户后的一切费用；其他事宜均按补充协议，合同自签订之日起生效。

同日，王大（甲方）与赵某（乙方）签订《补充协议》，约定：1、乙方不得在三个月 内出售此房产（糖房大院25号）；2、甲方如三个月内没有腾空糖房大院25号屋内物品，乙方可自行处理，视甲方放弃屋内物品所有权。

2007年4月19日，被告刘XX与被告房管所签订《北京市公有住宅租赁合同》，约定由刘XX承租12号房屋1间（总使用面积12平方米）。

首先，本案的核心问题是公有住房使用权的有偿转让。目前对于公有住房使用权的有偿转让，法律、行政法规均无禁止性规定。

其次，需要判断王二是否为涉案房屋的共居人。居委会出具说明， 明确表示王大居住在糖房大院25号东12号，王二居住在糖房大院25号其母亲罗云平承租的房内。基于此，本院认为王二 不是涉案房屋的共居人，故王二认为刘XX与房管所签订租赁合同侵害其合法权益的主张不能得到支持。

再次，需要判断王大是否有向刘XX（实际为赵某）转让公有住房使用权的真实意思表示。王大对此是否认意见，王大与赵某签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》，名为房屋买卖，实为有偿转让公有住房使用权，当事人意思表示真实，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，系合法有效。公有住房使用权变更时，需原承租人、新承租人到房 管所方可办理。王大在再审庭审中陈述，其与赵某一起去了房管所，并将房本交给房管所，也在房管所签过字。虽然王大否认在房屋转让申请上签字，但根据其 与赵某签订《房屋买卖合同》，以及一同前往房管所，将房本交给房管所，并在房管所签字的情况可知，王大向赵某转让公有住房使用权的意思表示是明确的。刘XX作为名义上的承租人与房管所签订了《北京市公有住宅租赁合同》，对此实际承租人赵某不持异议，刘XX与房管所不持异议，也无其他导致合同无效的法定情形，故该租赁合同合法有效。因此，王大主张《房屋买卖合同》及《补充协议》无效、以及刘XX与房管所签订的《北京市公有住房租赁合同》无效，缺乏事实与法律依据，不能得到支持。

【太远律师有话说】

公租房，是指由国家提供政策支持，各种社会主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租的保障性住房，是一个国家住房保障体系的重要组成部分。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，承租公租房的人只对公租房有承租权，虽我国对公租房的有偿转让没有禁止性规定，但其转让的也仅是承租权，而并非所有权。

本案中，原告称其一直与王大居住在改公租房内，王大将房屋私自转让给被告，损害了其作为共有人的权益，但根据事实证据看，其并非该房屋的共同居住人，故在我国对于公租房的转让没有禁止性规定且不损害其利益的情况下，被告与王大签订的合同是合法有效的。