北京房产纠纷律师：房屋买卖违约赔偿确定因素

 2016年2月27日，原告李某某(签约乙方)通过上海中原物业顾问有限公司居间，与三名被告胡某、俞某某、俞某(签约甲方)签署了《房地产买卖居间协议》(以下简称居间协议)和《房屋买卖合同》(以下简称买卖合同)。约定三名被告将其名下位于上海市闵行区吴中路XXX弄XXX号XXX室、面积为141.45平方米的房屋转让给原告，转让价为5,000,000元。该转让价包括房屋的附属设施，设备及室内固定装修。双方约定于17日内签订《上海市房地产买卖合同》，首期房款1,500,000元于该合同签订并申请办理公证手续当日支付。双方还就余款交付、房屋交接、户口迁出等问题进行了约定。

　　居间协议第3条约定：“如甲方在《房屋买卖合同》上签字，则该意向金转为定金，以担保《房屋买卖合同》的履行……”买卖合同第11条约定：“……在甲方收到乙方支付的定金后，若甲方违约不卖，则应向乙方双倍返还定金；若乙方违约不买，则已支付甲方的定金不予返还。”原、被告各自持有的买卖合同第12条违约责任格式条款为：“甲乙双方任何一方未按本合同约定履行，应当按照总房价的日万分之五支付对方逾期违约金，逾期超过二十日的，另一方有权要求继续履行或单方解除本合同。若守约方解除本合同的，须书面通知对方，且违约方需按总房价的%向守约方支付违约金”。同日，被告胡某出具收据，收到原告支付的购房定金100,000元。

   后三名被告向中介公司表明不履行合同，不向原告转让涉讼房屋。故原告向法院提起诉讼，要求判令：三名被告返还已支付的100,000元，并赔偿原告损失1,000,000元。

【法院审理】
    根据法律规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。现三名被告将房屋另行转让他人的行为构成根本违约，理应承担违约责任。

  依照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十三条第一款，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十八条之规定，判决：一、三被告于本判决生效之日起十日内返还原告李某某购房定金100,000元；二、被告胡某、俞某某、俞某于本判决生效之日起十日赔偿原告李某某损失230,000元。

【太远律师有话说】

  本案被告三人明确不履行合同的行为时一种典型的违约行为，故原告请求赔偿损失会得到法院的支持，那么法院是如何确定这个损失的数额呢？

  太远律师认为有以下几点：

 1、确定谁是有过错方：合同履行过程中，原告无过错。三名被告拒绝履行合同并旋即将房屋另行转让的行为旨在获取更多的转让收益，有失诚信。故应该对于过错方适当惩罚。

2、三被告在订立合同时对近期房价变动的可预见能力：房地产交易过程中，尤其是在房价整体上涨的行情下，三被告在订立合同时，应当预见到如果己方违约可能给对方造成的损失。当然也需注意到，涉讼房屋交易适逢本市二手房价在短期内快速上涨、变动的时期，即使在该领域具有经验和专业知识的人员亦未必能准确预见价格走势。

3、违约行为确定日及原告提起诉讼之日：三名被告在签订买卖合同的次日即反悔，并明示不履行合同，亦未提出加价履行等附加条件，原告知悉该意思表示后既可要求合同解除亦可主张继续履行合同。现原告分别于合同订立的第四、五日委托律师，提起违约赔偿之诉。被告如此“迅速”的反悔和原告较高的维权意识，应综合考虑。

4、询价结果：由于房屋的价钱波动，被告也以此为原因违约，故对于房屋的波动价格应有了解和确定，故法院向涉讼房屋所在地三家不同的中介公司询价得知，涉讼房屋所在小区因环境、房龄、房型、朝向、投资价值等原因，同面积房屋与周边小区存在较大差异，房价上涨幅度小，成交量少。另，原告向本院表示，2016年3月5日，该小区有70.88平方米的房屋成交，单价高于涉诉房屋2000余元。

故经过上述条件的综合考虑，法院最后判决230000元的赔偿金额，这些条件无疑对买卖双方都是一个提醒。

  太远律师认为：近期多地房价涨幅较快且波动严重，出现了很多这种因为房子涨价转手不卖的行为，这是一种严重的失信行为，法律会给予相应的惩罚，无论卖方还是买房既然签订了合同就应遵守合同约定，履行自己的义务，不要让合同成为一只空文，让自己“靠点谱儿”。