北京房产纠纷律师：卖房夫妻一方不同意 交

  我们知道出卖夫妻共有的房屋，应该得到夫妻双方的同意，任何一方私自卖房都是对共有人的权利的一种侵犯，那么得知自己的权利被侵犯，没有丝毫表示，还能主张卖房违背自己意愿么？王女士和刘先生在购买房屋时就遇到了这样一对夫妻。

【基本案情】

2011年5月16日，原告王女士、刘先生起诉至人民法院称，2006年7月19日，王女士、刘先生和赵先生、朱女士签订房屋买卖合同约定：王女士、刘先生以24万元购买赵先生所有的137号两楼一底，面积176.76平方米的住宅，首付23万元，过户后支付1万元。

2006年7月21日，由于政策变更，双方再次约定：两年后办理房屋过户手续，相关税费由赵先生、朱女士支付，如有违约按房价50%支付违约金。

但至今赵先生、朱女士拒不履行办理过户手续的义务，原告认为给其造成重大经济损失。请求：确认购房合同有效，并责令赵先生、朱女士及时办理过户手续；并要求赵先生、朱女士支付违约金12万元。

 被告赵先生辩称，双方两次签订合同时，王女士及赵先生均未到场签字，分别由其妻以其名义签字。且其与朱女士夫妻感情破裂，自2002年初就与朱女士分居，至2010年春节前均不知道朱女士卖房赵先生未在房屋买卖合同上签字，也未委托他人代为办理房屋买卖，朱女士签订的房屋买卖合同违背其真实意思，侵害共有人权益，是无权代理，应确认合同无效。

【法院审理】

法院审理查明：2006年7月，朱女士、刘先生签订《售购房合同》约定，将137号两楼一底房屋出售给刘先生，朱女士代表赵先生，刘先生代表王女士在合同上签字。合同签订后，朱女士将房屋进行了移交，王女士、刘先生即对该房屋进行管理使用，朱女士对此至今无异议。赵先生称，与朱女士夫妻感情破裂，自2002年初就与朱女士分居，至2010年春节前均不知道朱女士卖房，但未提供证据予以证实，且赵先生与朱女士对相关事实的陈述矛盾。

赵先生2010年春节前已知房屋被出售，但未提供主张出售行为无效要求返还房屋的证据。

王女士、刘先生购房后，对所购房管理使用多年，赵先生、朱女士在王女士、刘先生提起诉讼前均未提出异议，说明赵先生对朱女士卖房是认可的。赵先生认为购房合同不真实的主张，证据不足，不予支持。

【太远律师有话说】

本案中，赵先生主张与妻子感情不和，妻子代替自己签字，将共有房屋进行出卖，并没有取得赵先生的同意，是无权代理。

   无权代理是指在没有代理权的情况下以他人名义实施的民事行为的现象。通俗的讲就是没有经过他人同意以他人的名义干事。我国《合同法》对于无权代理进行了规定：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。

    代理人不履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。

代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。

第三人知道行为人没有代理权、超越代理权或者代理权已终止还与行为人实施民事行为给他人造成损害的，由第三人和行为人负连带责任。

但是在本案中，赵先生的主张和事实可谓矛盾，即使妻子签字没经过他同意，是对于共同财产的私自处分，是无权代理。但在其知晓这件事情后并未采取任何方式表示自己的异议，且房屋也已经由原告进行居住一段时间，赵先生期间也没有采取任何措施，这种行为已经构成了对该行为的追认，故无权代理变成了有权代理，该行为时合法有效的。

故太远律师提醒您，当权利受到侵害，应及时表达自己的异议，采取行动维护自己的权利。不能事发不闻不问，事后想起才起诉解决，一来自己的权利无法保障二来也是对司法资源的一种浪费。

另外在购买房屋时，应对房源状况做仔细的检查，避免纠纷。