以房抵债，是否是有效地合同约定？

　　摘要：在实践中以物抵债的情形时有发生，比如说乙从甲处借款若干，约定如果到期不能还款则乙的房子或者车或者其他财产通过另一个买卖合同的履行而归甲所有。这究竟是无效的流押条款，还是有效的合同约定?那么下面就来为您详细解答。

　　【案情介绍】

　　2007年1月25日，朱x芳与嘉xx泰公司签订15份《商品房买卖合同》，主要约定朱x芳向嘉xx泰公司购买14套商铺。同日嘉xx泰公司将该14份合同办理了销售备案登记手续，并于次日向朱x芳出具两张总额10354554元的销售不动产发票。

　　2007年1月26日，朱x芳和嘉xx泰公司签订一份《借款协议》，主要约定：嘉xx泰公司向朱x芳借款1100万元，期限至2007年4月26日;嘉xx泰公司自愿将其开发的上述14套商铺抵押给朱x芳，抵押的方式为何朱x芳签订商品房买卖合同，并办理备案手续，开具发票;如嘉xx泰公司偿还借款，朱x芳将抵押手续(合同、发票、收据)退回，如到期不能偿还，嘉xx泰公司将以抵押物抵顶借款，双方互不支付对方任何款项等。该合同签订后，朱x芳向嘉xx泰公司发放了1100万元借款，嘉xx泰公司出具了收据。至2007年4月26日，嘉xx泰公司未能偿还该借款。

　　【争议焦点】

　　1、双方是民间借款还是商品房买卖合同关系。

　　2、《借款协议》中“到期不能还款用抵押物顶借款，双方之间互不支付对方任何款项”的约定是否违反了法律的强制性规定。

　　【一审法院裁判】

　　1、《商品房买卖合同》有效;2、嘉xx泰公司应当按照该《商品房买卖合同》的内容履行合同。

　　一审法院认为，双方签订的《商品房买卖合同》依法有效，根据后签的《借款协议》约定，可以认为借款协议，实际为商品房买卖合同签订生效后，在履行合同过程中，双方对商品房买卖合同作出的补充，实际上是为已签订并正在履行的《商品房买卖合同》附加了解除条件，即到期还款买卖合同解除;到期不能还款买卖合同继续履行。现嘉xx泰公司到期未能还款，《商品房买卖合同》所附解除条件不成就，应当继续履行。

　　嘉xx泰公司不服一审判决，向太原市中级人民法院提出上诉。

　　【二审法院裁判】

　　太原市中级人民法院(2007)并民终字第11xx号：驳回上诉，维持原判。

　　二审法院与一审法院观点基本一致，认为双方签订的商品房买卖合同是双方当事人的真实意思表示，且在国家规定的相关部门登记备案，应认定有效。

　　双方在合同履行过程中又签订了借款合同，该合同仅是商品房买卖合同的补充，故一审判决继续履行商品房买卖合同并无不妥。

　　嘉xx泰公司不服二审判决，向山西省人民检察院提出申诉。山西省人民检察院就该申诉向山西省高级人民法院提起抗诉。

　　【再审法院裁判】

　　山西省高级人民法院(20010)晋民再终字第1xx号：驳回朱x芳诉讼请求。这也就是说前面一审、二审的判决结果被高院否定，结果发生了逆转。

　　山西省高院认为，本案双方之间为民间借贷关系而非商品房买卖合同关系。根据《借款协议》及当事人陈述，“是怕不给钱才签订了协议”，即印证了借款是其真实意思表示，而商品房买卖合同是借款合同的抵押担保内容。同时针对借款协议中的上述争议性约定，违反了法律强制性规定，应属无效。

　　朱x芳不服该判决，向最高人民法院申请再审。

　　【最高法院裁判】

　　最高人民法院判决：撤销山西省高级人民法院(2010)晋民再终字第xxx号民事判决;维持山西省太原市中级人民法院(2007)并民终字第11xx号民事判决。这也就是说山西省高院的再审判决结果被最高院否定，结果再次发生了逆转。

　　最高人民法院再审认为，本案的事实无争议，主要争议在于双方当事人之间法律关系的性质和效力。

　　1、借贷与买卖法律关系，均依法成立

　　最高院认为，本案《商品房买卖合同》和《借款协议》所涉及的款项，属同一笔款项并无异议，双方当事人实际上就同一笔款项先后设立商品房买卖和民间借贷两个法律关系，属并立又有联系的两个合同。

　　2、《借款协议》的约定不是禁止的流押条款

　　本案《借款协议》中“如到期不能还款用抵押物顶借款，双方之间互不支付对方任何款项”的约定并非法律上禁止的流押条款。

　　实际上，双方当事人对于是履行《商品房买卖合同》，还是履行《借款协议》具有选择性，即商品房买卖合同的解除条件成就，就履行《借款协议》;商品房买卖合同的解除条件未成就，就履行《商品房买卖合同》。无论是履行哪份合同均符合双方当事人的意思表示，且从合同的选择履行角度看，嘉和泰公司更具有主动性。综上，案涉《商品房买卖合同》和《借款协议》均为依法成立并生效的合同。《借款协议》中约定的商品房买卖合同的解除条件未成就，故应当继续履行案涉《商品房买卖合同》。

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