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夫妻共同房屋离婚后约定一方售出后给对方补偿现收到部分房款要求先分割案例

来源:创始人  作者:创始人  时间:2022-06-06

北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张某文向本院提出诉讼请求:1.判令赵某、张某武将104万元售房款打入张某文和张某武的联名账户;2.判令本案诉讼费、保全费由赵某、张某武负担。

事实与理由:张某文与赵某原系夫妻关系,生育一子张某武。张某文和赵某于2018524日离婚,双方约定位于北京市密云区一号房屋(以下简称涉案房屋)出售后房款的40%归张某文所有。201971日,张某文、赵某和张某武签订《房产处理协议》,约定将购房款打入张某文和张某武的联名账户,张某文享有房屋出售情况的知情权,赵某应及时通知张某文等。

现张某文得知赵某和张某武已经将房屋出售,而赵某和张某武隐瞒房屋已经出售的事实并在实际控制售房款的情况下,拒不给付应属于张某文的售房款,亦不履行合同义务,构成违约。现依据《民法典》的有关规定,诉于贵院,望判如所请。

为证明其主张,张某文向本院提交如下证据:1.离婚协议,证明涉案房屋是张某文和赵某共有,张某文占40%的份额,由买房者将房款打入各自的账户。2.房产处理协议,证明张某文和赵某、张某武约定由买房人将房款打入联名账户,张某文享有房屋出售的知情权。3.张某文和中介人员范某的电话记录,证明中介人员按照张某武的指示进行房款的转账并刻意隐瞒张某文,张某文全程不知情。4.张某文进入涉案房屋拍摄的视频资料,证明涉案房屋已经实际交付秦某占有。

 

被告辩称

张某武辩称,不同意张某文的诉讼请求。一、依据张某文与赵某的离婚协议约定,张某文只有在房屋出售完毕后才能分配相关款项,现房屋尚未出售完毕,张某文的主张缺乏事实依据;二、根据三方签订的房产处理协议约定,张某文在房屋出售后半年内依然无权处理款项,应由我使用全款购房后交由张某文使用,我也没有向张某文支付任何款项的义务;

三、张某文知晓房屋出售过程,我和赵某无任何串通与损害张某文利益的行为,三方协议合法有效;四、涉案房屋现未出售完毕,房屋权属属于赵某,且买卖双方对房屋买卖存在顾虑,买方担心诉讼导致其房款无法收回,卖方担心买方的贷款未获银行批准,现房屋买卖处于中止状态,在相关因素去除后,由买卖双方协商确定继续履行或终止合同。综上,现房屋未交易完毕,三方协议合法有效,请求驳回张某文的诉讼请求。

张某武向本院提交如下证据证明其主张:1.不动产登记信息查询结果告知单,证明涉案房屋尚未出售完毕,买卖合同尚在履行中,房屋产权仍在赵某名下;2.微信聊天记录,证明联名账户未开立成功是因张某文的原因所致。

赵某辩称,一、我通过某中介公司和秦某签订了房屋买卖合同出售涉案房屋,总房款是260万元,合同尚在履行过程中。二、2021326日,张某文曾起诉我要求给付104万元房款,诉讼请求与本案一致,开庭审理过程中经法院释明,张某文撤回起诉,现在张某文又以同样的理由起诉,应当予以驳回。

三、我和张某文签订的离婚协议约定张某文只有在房屋出售完毕后才有资格分配相关金额,现张某文起诉并未提交房屋已经出售完毕的证据,其主张相关金额缺乏事实依据。四、现涉案房屋尚在出售中,房屋权属属于我,买卖合同随时存在终止的可能,故请求驳回张某文的诉讼请求。

赵某向本院提交如下证据证明其主张:1.房屋买卖合同,证明涉案房屋交易的具体过程及赵某可以单方面解除合同;2.短信聊天记录,证明张某文知道首付款给付的具体时间;3.张某文的身份证复印件2份,证明张某文和张某武曾两次办理公共账户,但因张某文的原因最终未办理成功。

第三人秦某经本院合法传唤未到庭应诉,亦未提交书面答辩和质证意见。

 

法院查明

张某文和赵某原系夫妻关系,双方生育一子张某武。

2018524日,张某文和赵某在密云区民政局协议离婚,双方在离婚协议中对财产分配约定如下:“财产分配:1.房产,涉案房屋面积为123.4平方米。该房屋归女方所有,将来卖掉后女方享有60%的份额,男方享有40%的份额,房屋卖掉后由买房者将房款按其份额直接分别打入男女方账户。……3.男方在房屋居住时间内房屋产生的费用双方均摊,债权债务:无共同债权债务。4.女方拥有房屋售卖权,男方具有知情权,卖房时女方有告知男方的义务。男方不得将其他人带入家里生活居住,否则男方不再享有房产份额分配权。”

201971日,赵某(甲方),张某文(乙方)和张某武(丙方)签订房产处理协议,该协议约定:“甲乙丙三方就涉案房屋处理一事协商一致达成如下协议。一、甲方自本协议生效之日起将上述房产以市场价挂牌出售。二、房屋出售后买方将应付款项40%打入乙丙双方联名账户。三、丙方收到第二条之款项后以丙方名义于半年内在密云区购买一套商品房,乙方享有房屋使用权,并在房产证上加入乙方名字,若未购得合适房屋,上述款项改由乙方支配。

四、房屋出售过程中须维持现状,甲乙丙三方任何一方不得擅自处分屋内财产。待房屋出售完毕,剩余财产协商决定。五、房屋出售过程中任何一方不得故意干涉,阻碍、扰乱甲方正常的出售活动,乙方对房屋出售情况享有知情权,甲方及时通知乙方和丙方。六、甲方不得故意做出有碍房屋出售的行为,如故意拖延,抬高房价等。七、本协议一式三份,甲乙丙三方各执一份,自三方签字时起生效并具同等法律效力。”赵某、张某文和张某武在该协议上签名。

2020818日,张某文向赵某发送短信“疫情的非常时期……因此后几年的房产价格定还会走低,故此我请求你把我们的房在现挂出的价格上降低十万元”

202094日,出卖人赵某和买受人秦某签订北京市存量房屋买卖合同,合同约定:“赵某将涉案房屋出售给秦某,双方委托北京某房地产经纪有限公司(以下简称某公司)成交,房屋成交价为262万元,买受人已经向出卖人支付定金4万元,该定金在本合同签订时抵作本房屋成交价款。买受人应当于2020124日前支付首期房款共计180万元,余款82万元向申请贷款支付,出卖人应当在收到全部房款7日前将该房屋交付给买受人。协议就房屋权属情况、违约责任、不动产登记和户籍迁出等进行明确约定。”赵某和秦某在该合同上签名并按捺手印。

20201212日,张某文在其居住地电话向范某了解涉案房屋出售情况,主要内容为:“张某文向范某询问4号那天的情况,范某回复还没给钱呢,还没联系呢。后,张某文向范某提出要见房主和索要联系方式,范某回复按照公司规定不能告知,但钱确实没有转给房主,具体情况不太确定。”

20201213日,张某文向赵某发送短信“询问是否收到售房款,对方回复未收到。

202135日,张某文起诉赵某离婚后财产纠纷一案,张某文于2021326日向本院撤回起诉,本院裁定予以准许。

2021326日,张某武向张某文发送微信约定开户

期间曾约定调解方案未通过。

2021520日,本院到某公司X店向涉案房屋中介人员范某了解涉案房屋交易情况,范某称:总价262万,还有50万未缴清。

2021827日,本院再次到某公司X店和范某了解涉案房屋交易情况,其称:“因贷款未批,因此未过户

2021914日,张某文向本院申请追加案外人秦某为本案第三人,其表示对买房情况不清楚

另查,2021918日,涉案房屋登记属于赵某单独所有。

庭审中,赵某认可售房款都是打入自己账户并因张某武购房给付其100万元。张某武自认赵某向其转账100万元用于买房子,但钱没有使用,存在其岳母账户,并称涉案房屋已于20217月份交付秦某占有使用。当事人均认可秦某已交付购房款212万元。张某文和张某武曾就在行设立联名账户进行协商,后因张某武自身原因未能设立。

 

裁判结果

一、本判决生效之日起五日内,原告张某文和被告张某武在银行开立联名账户;

二、本判决生效之日起十日内,被告赵某、张某武将八十四万八千元房款打入原告张某文和被告张某武开立的上述联名账户;

三、驳回原告张某文的其他诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实,应当提供证据加以证明,但法律另有规定的除外。在作出判决前,当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的,由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中,张某文、张某武和赵某签订的房产处理协议系各方当事人真实意思表示,且未违反法律法规的强制性规定,应属有效合同,各方均应依约履行各自义务。

当事人约定由第三人向债权人履行债务的,第三人不履行债务或者履行债务不符合约定,债务人应当向债权人承担违约责任。本案中,房产处理协议第二条约定房屋出售后买房人将应付款项的40%打入张某文和张某武的联名账户,买房人秦某按要求已将212万元房款(总房款262万元的80%)交付赵某,且赵某将其中100万元交付张某武用于其购房,故秦某作为第三人在未知情况下已无法按房产处理协议第二条约定履行义务,现赵某和张某武作为买房人全部已付房款的实际控制人,应作为共同债务人履行房产处理第二条约定的义务,故对张某文要求赵某、张某武将104万元房款打入张某文、张某武联名账户的诉讼请求,法院综合考虑买房人已付房款金额和赵某、张某文的房产分配比例,对不超出买房人已付房款40%84.8万元的部分予以支持;

根据双方约定和前期协议情况,由张某文和张某武在银行开立联名账户。张某文对于买房人未支付购房款部分的主张,可待买房人支付完毕后再行主张。张某武辩称赵某将自己按比例应得的100万元购房款交付其用于购房,其不应承担支付款项的责任,因买房人已付购房款在张某文和赵某分配前属于一个整体,应由其二人共有,现张某武占有其中部分款项,应当负有向张某文履行给付相关款项的义务,对于其该项辩称,法院不予采信。

赵某、张某武辩称涉案房屋应付款的40%应于房屋出售后打入联名账户,但根据秦某未支付房款不足应付款20%的情况下,不论之后涉案房屋产权登记是否发生变更,秦某均无法履行房产处理协议第二条的约定,故对于其该辩称,与约定不符且无法履行,法院无法采信。张某武、赵某辩称联名账户未开立成功的责任在张某文,但根据其提供的证据仅能证明张某文、张某武在上次诉讼后曾协商开立联名账户,无法证明联名账户未开立的责任在张某文,故对于其该辩称,证据不足,法院无法采信。

赵某、张某武辩称张某文知晓涉案房屋出售情况,但根据当事人提交的证据和法院调查核实情况可以认定张某文不知晓房款支付金额和交付时间等房屋出售的重要信息并试图通过多次到中介机构打听和诉讼方式解决,故对于其该辩称,证据不足,法院不予采信。

 

 

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...

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