首先要明确，商品房预售必须取得预售许可证，这是法律的硬性规定。如果开发商在签订购房合同时未取得预售证，这份合同原本属于无效合同，购房者有权主张退房并要求退还购房款。
但这里有个关键时间点：如果开发商在法院审理案件期间补办了预售证，根据相关司法解释，这份原本无效的购房合同会被认定为有效。此时购房者若想退房，就要看合同中是否约定了解除条件，或者开发商是否存在其他违约行为，比如逾期交房、房屋质量问题等。一般商品房买卖合同中会约定 “逾期交房 90 天购房者可退房”，但合同中也会约定解除权的行使期限，购房者需在约定的解除期限内向开发商提出退房申请；若未在约定的期限内提出，视为购房者同意继续履行合同，即便开发商迟延交房，购房者也无法再以逾期交房为由主张解除合同。
最后建议大家，买房前一定要核查开发商是否已取得预售证，可通过当地住建部门官网查询，避免陷入购房纠纷。如果已经签订购房合同，要密切关注开发商的预售证办理进度，把握好维权时机。
靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了... 添加微信×