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一起借亲属名义购买限价商品房房屋所有权纠纷

来源:创始人  作者:创始人  时间:2022-01-03

北京房地产专业律师靳双权(13426037149)专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告张某玉、第三人齐某灵向本院提出诉讼请求:判令原告、第三人与被告就北京市门头沟区一号房屋(以下简称一号房屋)房屋达成的借名买房合同有效。事实和理由:第三人齐某灵与被告齐某霞是同胞姐妹关系,原告张某玉与第三人齐某灵系夫妻,二被告系夫妻。原被告日常关系较好,二被告一直居住原告所有的房屋内。2013年二被告经申请取得了购买限价商品房的指标,因二被告无力购买,便将该指标让与二原告。

2013125日原被告及第三人四人共同到购房现场选取了一号房屋房屋,房屋总价为65.5783万元。因原告差20万元购房款便向二被告借款20万元,原告当即支付了全部的购房款及相关费用。20151010日开发商交付房屋,原告领取了钥匙并交付了相关费用。20169月原告对房屋进行了装修共花费20余万元,后原告一直居住至今。故原、被告之间存在事实上的借名买房法律关系。

 

被告辩称

被告周某海、齐某霞辩称,不同意原告的诉讼请求。原告所述身份关系属实,但不存在借名买房的问题。周某海2012年因涉嫌犯罪被羁押,齐某霞及孩子居住在张某玉夫妇的自建房内,两家关系较好,且对被告确有照顾关心。20124月周某海出狱后以家庭名义申请限价商品房,周某海与齐某霞符合条件,选取了一号房屋房屋。后周某海筹借20万元,准备贷款购买房屋。因不符合贷款购房条件,需要全款购房,周某海又缺乏全款购房的能力,故当时找到张某玉,提出借款的请求。当时双方商量一号房屋房屋由周某海出资20万元,其余购房款由张某玉出资。该房屋由张某玉夫妇先行居住使用,周某海夫妇继续居住张某玉自建房。同时商定,如果自建房拆迁获得安置房由二被告居住,一号房屋楼房归二原告居住。之后,按照约定履行,一号房屋由原告装修居住。2017年,周某海夫妇居住自建房,因没有建房审批手续,被政府强拆,且没有获得补偿,导致二被告被赶出至今居无处所,双方协商条件不能成立,所以二被告在20193月向原告提出要求腾房的请求,此前双方也多次协商未果,2019年原告曾起诉确认一号房屋房屋归其所有,已被法院生效判决驳回。

现原告的要求没有依据,不存在借名买房的事实,原被告从未就借名买房进行过协商,也没有达成借名买房的协议,所以原告主张借名买房没有事实和法律依据。此外,根据限价房申请办法,限价房必须是无房的居民才能申请,法律上不允许就限价房存在借名买房的事实,即使法院判决双方存在借名买房合同关系,该合同也应无效。综上,请求法庭驳回原告的诉讼请求。

第三人齐某灵述称:同意原告的诉讼请求。

 

本院查明

周某海与齐某霞系夫妻关系,张某玉与齐某灵系夫妻关系。齐某霞与齐某灵系姐妹。

20131212日,周某海、齐某霞与北京一号房屋就一号房屋房屋签订了《北京市商品房预售合同(限价商品住房)》,房屋价款655783元,付款人:周某海、齐某霞。现一号房屋房屋颁发不动产权证书,权利人为:周某海、齐某霞。该房屋性质系两限房,周某海、齐某霞的购房资格系通过摇号程序取得。涉案房屋由原告装修居住至今。现不动产权证书在被告处。双方就借名买房无书面协议。

庭审中,张某玉为证实其主张申请证人尚某、丁某出庭,并向本院提交了商品房预售合同原件、购房款交款通知单原件、购房发票原件、供暖费发票原件、收款收据原件(尾款收据)、刷卡手续费收据原件、物业费收据原件、产权代办费收据原件、房产证工本费收据原件、装修清运费和管理费收据原件、公共维修基金和契税收据原件及银联刷卡票据原件(支付购房款的),上述材料中刷卡手续费收据、公共维修基金及契税收据的交款人一栏系周某海签字,银联刷卡票据中20万元及15783元系周某海支付,剩余购房款由张某玉支付。房屋买卖合同系周某海、齐某霞签订。

尚某陈述:我与原被告双方均认识,大概2015年时,我跟张某玉在一块时他接到了周某海的电话,周某海说自己摇号下来了,但买不了,让张某玉买,说下午必须交钱,不交钱号就废了,后来怎么买的房我就不知道了。2019年春节之前,周某海跟我打电话让我调解一下房子的事情,我问张某玉,张某玉说花了这么多钱买房,又装修,让周某海给100万元,我又给周某海打电话,周某海说房子花多少钱买的,就给多少钱,并支付利息,另外给10万元补偿,我看双方悬殊较大,就没有再管。丁某陈述:我跟张某玉关系不错,大概冬天的时候,跟他一起去交过房款,就是张某玉现在住的房子的房款,60多万还是50多万我记不清楚了。经质证,被告认可上述材料的真实性,表示因张某玉居住使用涉案房屋,故购房票据由张某玉持有,物业、供暖、装修费用均由张某玉支付。对证人证言不认可。

关于涉案房屋的出资,原告陈述被告支付的20万元系其向被告的借款,目前尚未偿还,被告支付的15783元系是被告偿还原告的借款。因涉案房屋后期才取得了房屋所有权证书,故被告领取后没有再给原告。被告陈述原告出资的40万元系其向原告所借,因双方约定房屋由原告居住,故该笔款项就不再偿还。双方均不认可对方关于借款的陈述,但均未就其主张的借款关系向本院提交证据证实。

 

裁判结果

驳回张某玉的诉讼请求。

 

房产律师靳双权点评

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》的规定,对负有举证证明责任的当事人提供的证据,人民法院经审查并结合相关事实,确信待证事实的存在具有高度可能性的,应当认定该事实存在。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据,人民法院经审查并结合相关事实,认为待证事实真伪不明的,应当认定该事实不存在。借名买房可以是书面约定,也可以为口头约定,口头约定的判断条件为:房屋的出资,房屋的占用使用、购房票据及产权证书的持有以及对于借名买房有无合理解释。

本案中,依据查明的事实,涉案房屋大部分购房款系张某玉交纳,购买房屋中最主要的票据,即购房款发票、维修基金发票的原件均在张某玉处,而购房签约人周某海、齐某霞却不持有上述票据原件,符合借名买房特征,且涉案房屋至今一直由张某玉一家居住使用,虽周某海支付了部分购房款及税费,但其亦认可双方在购房之初曾就购房出资和房屋居住情况进行过协商,考虑到双方的身份关系,并综合原告提交的证据材料,足以确信双方借名买房关系之事实的存在具有高度可能性,故法院确认原告、第三人与被告之间就涉案房屋形成借名买房合同。

损害社会公共利益的合同无效。限价商品房系北京市为本市中等收入住房困难的城镇居民家庭、征地拆迁过程中涉及的农民家庭及市政府规定的其他家庭供应的保障性住房,出售对象具有特殊性。购买此房必须符合相应的规定,取得相应的资格。根据相关规定,购房人取得房屋权属证书后5年内不得转让所购住房。确需转让的,可向有关部门申请回购,回购房屋继续作为限价商品住房向符合条件的家庭出售。双方的借名买房合同关系会损害其他具备限价商品住房购买资格者的权益。故原告、第三人及被告就涉案房屋形成的借名买房合同应属无效。原告要求确认双方之间借名买房合同有效的诉讼请求,法院不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...

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