借名买房的法律风险防范

　　随着房地产市场的高涨，房屋买卖过程中很多人由于种种原因借用他人名义购房，但在借名买房过程中往往会产生纠纷，比如名义产权人擅自将房屋卖给第三人，侵犯了实际出资人财产权利。

　　【案例】

　　王先生于2012年12月份购买了某市区一套现房,借名买房的法律风险有哪些。因王先生没有该市户口，无法办理银行按揭贷款，故用其朋友杜先生的名义与开发商签订了《商品房买卖合同》并办理了银行按揭贷款手续。2015年3月，杜先生在未经王某同意下，将房屋转卖给陈小姐并办理产权登记。王先生要求陈小姐返还房屋有没有法律依据?

　　在上述案例中，王先生以杜先生名义购买商品房的行为，在法律上形成的是实际出资人与名义产权人之间的委托合同关系，名义产权人为隐名代理，因此虽然王先生是向开发商购买商品房的实际出资人，但其委托代理合同关系只存在于其与杜先生之间，因此王先生只能要求杜先生承担违约责任。王先生以杜先生的名义向开发商购买房屋并进行备案登记，从商品房买卖合同的外部关系来看，杜先生才是这套房屋的购房者，是该商品房买卖合同权利义务的当事人，因此第三人陈小姐与杜先生进行房屋买卖的行为是有效的，王先生无权要求陈小姐返还房屋。

　　一、借名买房的主要原因,借名买房的风险有哪些。房屋实际出资人已经有多套房屋，为了顺利办理贷款的原因而登记在他人名下;基于逃避债务的原因而将房屋登记在他人名下;实际购房人没有购房资格而登记在他人名下的等。

　　二、借名买房常见法律风险。(1)名义产权人未经同意擅自卖房;(2)名义产权人有债务纠纷导致房屋被查封或者拍卖;(3)名义产权人不愿意履行房产过户手续;(4)在与开发商出现房屋有关纠纷时，名义产权人不愿意配合解决。

　　三、不动产权属证书法理分析。

　　(1)从不动产权属证书的功能分析。在绝大多数情况下，不动产权属证书是证明权利人享有该不动产物权的唯一依据，只有不动产权属证书上记载的权利人才是真正的权利人。但是，在极为特殊的少数情况下，不动产权属证书上记载的权利人却不是真正的权利人，现实生活中，因为各种原因存在房屋真正的所有权人没有登记在房屋所有权证上的情况。因此，不能只看房屋所有权证记载的内容，应当依据相关证据证明的事实综合认定。

　　(2)从不动产权属证书的属性分析。不动产权属证书是不动产权利人证明自己享有权利及权利状况的凭证，在一定条件下其本身并不具有代表不动产物权的功能。《物权法》第十七条规定：不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。权属证书是权利的外在表现形式，只具有推定的证据效力，与实际权利状况并不一定完全吻合。如果主张权利案件当事人一方有充分证据证明房屋所有权证上记载的权利人不是真正的权利人，自己才是真正的权利人，那么就应当否定不动产权属证书记载的权利人之权利，而支持提供证据一方当事人的请求。

　　尽管法律规定如果实际购房人有足够的证据证明的话，可以通过法院确权的方式，重新将房屋登记在自己名下，但是因为房地产交易中心的登记具有法定的公示公信力，因此要推翻他，必须要有足够的证据，而且如果挂名登记人中途将房屋转让给他人，第三人善意取得房屋所有权，那么实际出资人的权利就更没有办法得到保障了。

　　四、借名买房时的风险防范。

　　(1)要注意保护书面证据的收集与保存，与名义产权人之间签订协议书，明确约定房屋的实际出资人与实际产权人，例如：双方在协议书上约定“现有房屋是由赵某某，出全资购买，只是借用我的名义贷款，挂在我的名下,借名买房的六大风险你得弄清楚，首付款及每月还贷都是由赵某某本人全额支付。现本人承诺，此房的所有权益归赵某某所有，本人有义务积极配合、协助赵某某办理此房一切买卖、租赁事宜”。

　　(2)将房产证、《商品房买卖合同》以及购房发票、付款证明等原件由自己保存;

　　(3)审慎选择名义产权人，以免因其债务累及房产权益的实现。