导言：以他人名义卖房将会给引起怎样的纠纷，我们遇到这类无权代理行为又该如何应对呢？
案例：马某与方某为夫妻，方某于2005年2月8日死亡，其名下还有一套房产。马某与程某于2006年2月16日登记结婚。2014年5月9日，程某以方某代理人的名义与房产公司签订房屋出售委托协议，委托某房产公司对出售方某名下房屋提供居间服务。
2014年5月25日，在中介公司的居间服务下，程某以方某的名义和张某签订了《北京市存量房屋买卖合同》以及补充协议、《网签委托书》及《居间服务合同》，双方在合同中约定：甲方将诉争房屋出售给乙方。
2014年5月25日，张某向出售方支付房屋定金2万元，该定金由程某收取，程某于当日签署“方某”的名字向张某出具了定金收条。张某向中介公司支付了中介费6.6万元。
后来因张某得知方某早已死亡，因此双方发生了争执。2014年8月10日，张某将程某起诉至北京市人民法院，诉求法院判令：1、确认双方之间签订的合同无效;2、判令程某返还我定金2万元;3、判令程某赔偿我房屋价差损失150万元;4、判令程某承担本案诉讼费。
审判结果：
人民法院经审理后判决：
1、双方之间签订的房屋买卖合同及补充协议无效。
2、程江萌返还购房定金2万元
3、程某于判决后七日内赔偿张某18.6万元。
太远律师案件点评：
太远律师认为本案是一件因无权代理而引起的房屋买卖纠纷。
根据《中华人民共和国合同法》第四十八条：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人的追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。”之规定，程某在方某已经去世的情况下与张某签订了《存量房屋买卖合同》及补充协议，系无权代理且程某并非该房屋的实际所有权人，因此双方所签订的合同亦应当认定为无效合同。
合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，双方之间所签订的《房屋买卖合同》及补充协议因无权代理被认定为无效合同，因此程某应当将购房定金返还张某。由于程某明知方某已经死亡的情况并且明知不能得到其追认的情况下还以其名义订立合同，可以看出程某的主观恶性较大，因此其应当承担赔偿责任。由于张某主张的赔偿额明显过高，法院依职权予以调整，并无不当，因此，法院的判决是正确的。
综上所述，法院的判决是于法有据，是正确的。
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靳双权，中国房地产营销协会副会长，北京东卫律师事务所房地产业务部主管，自2005年起至今，一直从事房地产法律的研究与服务，说房网特邀讲师，中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师，多年以来，一直潜心研究房地产，认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究，办理了... 添加微信×