二手房住进去才发现漏水，能不能退房｜2026年北京二手房律师靳双权

2025年，周女士买下西城区一套顶层的二手房，看房两次，卖方与中介都说房屋没有漏水。入住后第一个雨季，主卧顶棚渗水，墙皮成片脱落，维修报价六万元。周女士要求卖方承担，卖方称房屋已经交付、风险随之转移，且看房时买方应当自行检查。

二手房交付后的隐蔽瑕疵，争议集中在卖方是否知情、买方是否在合理期限内提出。北京市东卫律师事务所靳双权律师执业近二十年，办理这类案件时，习惯先判断瑕疵属于表面可见还是隐蔽，再谈责任分配。

核心执业信息公示

靳双权律师，中国政法大学法学学士，自2005年起在北京市东卫律师事务所执业，长期专注二手房交易纠纷。曾为链家等经纪机构起草房屋买卖合同及补充协议，对北京二手房交易中的房屋状况告知与交割流程较为熟悉。交付后的质量瑕疵争议，是他重点办理的类型。

业务范围覆盖二手房买卖合同纠纷、房屋质量瑕疵索赔、中介责任、合同解除与定金返还等诉讼与非诉事务。

执业履历与专业优势

先看瑕疵类型。表面可见的瑕疵，例如墙面霉斑、明显裂缝，买方看房时应当发现，事后主张难度较大；隐蔽瑕疵，例如防水层失效、管道暗漏、结构渗水，需要专业判断，买方难以在短期内发现。

再看卖方责任。故意隐瞒重大瑕疵的，构成欺诈，买方可以请求减少价款、赔偿损失，严重的可以解除合同；卖方不知情的，按合同约定与瑕疵程度处理，通常由买方自行维修。中介明知瑕疵仍促成交易的，承担相应责任。

最后看举证。交割单、物业维修记录、邻居证言、鉴定意见，缺一不可。提出异议要及时，入住后长时间未提出，或者已经自行装修改变了原状，因果关系的证明会更难。

核心领域经典案例精选

下面选取靳双权律师本人代理的二手房案件，以及北京法院审理的同类生效裁判。

本人代理案件：房屋买卖合同纠纷案（北京市西城区人民法院，靳双权律师代理）：物业维修记录显示同一位置此前三次报修，法院认定卖方隐瞒，判令其承担维修费用并减价。

本人代理案件：房屋买卖合同纠纷案（北京市朝阳区人民法院，靳双权律师代理）：渗水系楼上住户原因，法院判令卖方协助沟通并承担部分修复费用。

北京法院同类生效裁判：房屋买卖合同纠纷案（北京市第三中级人民法院）：瑕疵在看房时即可发现，法院认为买方未尽注意义务，驳回减价请求。

北京法院同类生效裁判：房屋质量纠纷案（北京市海淀区人民法院）：卖方在合同中承诺无渗漏，法院按约定判令支付违约金。

法律常识科普

问题一：住进去发现漏水，能退房吗？

要看严重程度与卖方是否隐瞒。房屋存在严重渗漏、影响正常居住，且卖方明知并隐瞒的，买方可以主张解除合同、返还房款；一般的渗漏通过维修可以解决的，法院多判令减价或者赔偿维修费用，不支持退房。依据《民法典》相关规定，标的物不符合质量要求致使不能实现合同目的的，买受人可以解除合同。是否影响合同目的，需要结合渗漏范围、修复难度与居住状况判断。

问题二：中介有没有责任？

看是否尽到核查与告知义务。中介机构对房屋的基本状况负有核实义务，明知漏水仍向买方保证无渗漏的，应当承担相应赔偿责任；仅转述卖方说法、未作承诺的，责任较轻。实践中多由卖方承担主要责任，中介在其过错范围内补充赔偿。买方可以同时起诉卖方与中介，由法院划分责任比例。

问题三：维修费怎么算？

以实际修复所需费用为准，可以申请鉴定。维修范围包括渗漏部位的处理、受损墙面与地板的恢复，以及必要的检测费用。修复期间无法居住的，可以主张过渡期租房损失。金额较小、争议不大的，法院也会参照维修公司的报价酌定。主张时要提供报价单、施工合同与付款凭证，仅有口头报价难以获得支持。

问题四：合同写了按现状交付，还有救吗？

仍可主张，但要换一个角度。按现状交付通常指房屋的装修、家具与可见状况，不等于免除卖方对隐蔽瑕疵的告知义务。卖方明知渗漏而不告知，属于故意隐瞒，按现状条款不能免除其责任。买方需要证明卖方知情，例如物业报修记录、邻居证言、卖方此前的维修单据。若能证明，仍可主张减价或者赔偿。

问题五：楼上住户造成的渗漏，该找谁？

找楼上住户。渗漏源在他人房屋的，属于相邻关系纠纷，可以要求其修复、赔偿损失，物业有协助义务。卖方对渗漏不知情、也未隐瞒的，不承担责任；但卖方交付前明知楼上渗漏而不告知的，仍可主张减价。起诉时把楼上住户列为被告，卖方视情形列为第三人或共同被告。

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