房产纠纷律师——子女先于父母去世之前父母写下留给其遗产遗嘱还有效吗

北京房地产专业律师靳双权（13426037149）专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

原告周某文向本院提出诉讼请求：1.判令对北京市东城区一号房屋依法继承，原告占有八分之五的份额；2、诉讼费由被告承担。事实和理由：周某鑫与陈某系夫妻关系，二人生育周某文、周某武、周某英、周某杰四个子女。周某鑫于1987年11月27日死亡，陈某于2013年6月20日死亡。周某杰于2004年8月18日死亡，其妻为吴某芬，其女儿为郭某、周某君。陈某名下遗有北京市东城区一号房屋一处，陈某生前留有遗嘱，将上述房屋留给周某文、周某杰所有。因对上述房屋继承问题产生分歧，故提起诉讼。

被告辩称

被告周某武辩称：对原告所述的身份关系及相关人员去世时间认可，对原告提供的遗嘱的真实性认可，由法院依法裁判。

被告周某英辩称：对原告所述的身份关系及相关人员去世时间认可，对原告提供的遗嘱的真实性认可，但购买涉案房屋使用了父母的工龄，且周某杰先于立遗嘱人去世，该部分遗嘱已经失效。

被告吴某芬、周某君辩称：对原告所述的身份关系及相关人员去世时间认可，对原告提供的遗嘱的真实性认可。对于周某鑫的财产价值部分，按照法定继承办理；陈某的遗产部分，按照其遗嘱办理。

被告郭某辩称：对原告所述的身份关系及相关人员去世时间认可，对原告提供的遗嘱的真实性认可。涉案房屋为周某鑫与陈某夫妻共同财产，陈某立遗嘱处理了夫妻共同财产，该遗嘱无效，且该遗嘱已过诉讼时效，涉案房屋应按法定继承处理；另外，依据陈某遗愿，在法定继承基础上，周某文和周某杰的两个女儿即郭某、周某君应当多分份额。

法院查明

周某鑫与陈某系夫妻关系，二人生育周某武、周某文、周某英、周某杰四个子女。周某鑫于1987年12月11日注销户口，陈某于2017年6月7日注销户口。周某杰与前妻郭某涵生育一女郭某，二人于1987年10月13日离婚；周某杰与吴某芬于1988年2月登记结婚，二人生育一女周某君。周某杰于2004年8月18日死亡。

陈某名下遗有北京市东城区一号房屋一处，建筑面积78.25平方米，产权证填发日期为2003年3月13日。

1999年12月15日，陈某（乙方）与单位（甲方）签订《房屋买卖合同》，乙方购买北京市东城区一号房屋。根据单位出售公有住宅住房房价计算表显示，购买该房屋时使用夫妇工龄各39年，共计78年，年工龄折扣率0.9，房价为16127.79元。

诉讼中，原告提供自书遗嘱一份，内容为“遗嘱立遗嘱人：陈某，女，1现住：北京市东城区一号。现立遗嘱如下：一、北京市东城区一号屋，由我女儿周某文和二儿子周某杰继承，平分。二、我大儿子周某武已给他房屋一间半（楼房）。三儿子周某英已给他平房一间半……”。本案中，原、被告对该遗嘱的真实性均予以认可。

裁判结果

一、北京市东城区一号房屋由原告周某文及被告周某武、周某英、周某君、郭某继承并按份共有，其中周某文占十六分之十份额，周某武、周某英各占十六分之二份额，郭某、周某君各占十六分之一份额；

二、就周某鑫个人工龄对应财产价值折价部分，原告周某文分别给付被告周某武59500元、周某英59500元、吴某芬28000元、周某君1750元、郭某1750元（均于本判决生效后十五日内履行）；

三、驳回原告周某文及被告吴某芬、周某君、郭某其他诉讼请求。

房产律师靳双权点评

继承从被继承人死亡时开始。继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理。

本案中，陈某在购买涉案房屋时，使用已死亡配偶一方即周某鑫的工龄，因该工龄而获得政策性福利的，该政策性福利所对应财产价值的个人部分应作为周某鑫的遗产予以继承。除周某鑫政策性福利所对应的财产价值外，涉案房屋的其余部分为陈某的个人财产。

陈某去世后，其遗产依法产生继承。当事人对原告提交的遗嘱真实性均予以认可，法院对此予以认定。遗嘱中陈某留给周某文的二分之一份额，应当按照遗嘱归周某文继承。因该遗嘱的受益人之一周某杰先于陈某去世，故该遗嘱中涉及周某杰的二分之一房屋份额应当按照法定继承处理，由周某文、周某武、周某英各占该部分的四分之一，由郭某、周某君共占该部分的四分之一。被告吴某芬、周某君要求按照遗嘱仍依据周某杰继承二分之一份额的意见，法院不予采纳；被告郭某关于遗嘱均无效，遗嘱已过时效，周某君、郭某应当多分的意见，法院亦不予采纳。

作为周某鑫遗产的政策性福利所对应财产价值的个人部分，在周某鑫去世后，应由陈某、周某文、周某武、周某英、周某杰进行继承，每人各继承五分之一份额。周某杰去世后，其所得该部分份额由其配偶吴某芬、其母陈某、其女郭某、周某君继承，各继承该部分份额的四分之一。陈某继承周某鑫的工龄对应财产价值部分，及陈某继承周某杰的周某鑫工龄对应财产价值部分，为陈某遗产，按照前述遗嘱，其中的一半由周某文继承；另外一半，由周某文、周某武、周某英、周某君、郭某进行法定继承。

综上，对于周某鑫遗产的政策性福利所对应财产价值的个人部分，周某文占有三百二十分之一百一十四，周某武、周某英各占三百二十分之七十四，吴某芬占三百二十分之十六，周某君、郭某各占三百二十分之二十一。

对本案继承的具体处理，法院将判归涉案房屋由相关当事人按份共有，并结合各当事人对房屋继承的份额及对周某鑫工龄对应财产价值继承的份额，对作为周某鑫遗产的政策性福利所对应财产价值个人部分予以折价。涉及折价部分的具体金额，法院将参考成本价购房时购房金额、工龄折算政策、房屋市场行情，并参考诉争房屋现在的市场行情等因素予以综合确定。