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北京房产律师——母亲过世后父亲购买房子是否属于其个人财产

来源:创始人  作者:创始人  时间:2022-01-28

北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年,带领专业房产法律团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现将这些案件改编为案例,希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷,以下案例中当事人姓名均为化名,若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张某上诉请求:1.撤销一审判决并依法改判;2.请求确认位于北京市朝阳区一号房屋系张某夫妻共同财产,张某享有该房屋50%的权利;3.请求不得执行位于北京市朝阳区一号房屋;4A公司承担诉讼费。

事实和理由:一、一审判决认定事实不清。1.张某在一审中已经举证证明《商品房购销合同》虽于2003年签订,但20038月因孙某华在监狱服刑无法向开发商北京市B地产公司支付购房款,书面向B地产公司申请延期交款,得到了B地产公司的同意。20101130日前,经北京市朝阳区人民法院调解,孙某华和孙某向B地产公司支付了全部房款。后因B地产公司股东变更,孙某华和孙某找不到B地产公司具体经办房屋过户的人员,通过努力联系到B地产公司可以办理过户时,北京已经限购了。

因此,在北京限购政策出台前,孙某华和孙某因客观原因不能办理房屋过户。2.孙某华和孙某无法预测何时出台限购政策,而且在北京限购和房屋过户时,C公司和A公司的借款还未发生。二、一审判决适用法律错误。一审判决认为张某不能“请求法院直接确权”属于适用法律错误。张某请求确权,法院可以一并裁判。

 

被告辩称

A公司辩称,同意一审判决,不同意张某的上诉请求和事实理由。

C公司述称,涉案房屋并非C公司所有,对张某的上诉请求、事实及理由没有意见。

 

法院查明

张某向一审法院起诉请求:1.确认位于北京市朝阳区一号房屋系夫妻共同财产,张某对该房屋享有50%的权利;2.请求不得执行位于北京市朝阳区一号房屋;3A公司承担本案诉讼费用。

一审法院认定事实:坐落于北京市朝阳区一号房屋登记在C公司名下。

2016920日,C公司作为当户(抵押人、甲方)、A公司作为典当行(抵押权人、乙方)签订了《最高额房地产抵押典当合同》,合同约定:当物为C公司名下坐落于北京市朝阳区一号房屋;本合同有效期内,乙方累计向甲方发放的当金5700000元。抵押担保期限自抵押登记之日至乙方债权获得全部清偿之日止,本合同的有效期自2016913日至2018912日。双方确认本合同赋予强制执行效力的债权债务关系即给付内容明确。2016923日,A公司就涉案房屋取得了不动产登记证明,载明证明权利或事项为抵押权,权利人A公司,义务人C公司,抵押权种类为最高额抵押,被担保数额5700000元,债务履行期限2016913日至2018912日。

一审另查,200319日,孙某作为购房人(甲方)、B地产公司作为售房单位(乙方)签订了《商品房购销合同》。合同约定:甲乙双方就北京市朝阳区麦子店小区私人商品住宅房购销事宜,达成条款总价共计1864400元;甲方于2003117日前应向乙方支付购房款70万元,余款于200331日前付清。20038月,孙某提出了《关于购房款延期交付申请》,提出因孙某被判刑并正在服刑中,致使公司及个人财产被冻结,暂时无法履行结清购房款事宜,申请缓交,并在结清购房款后将现住房人变更为产权人。

2010920日,北京市朝阳区人民法院出具民事调解书,就B地产公司诉孙某、孙某华商品房买卖合同纠纷一案进行了调解。该调解书载明:200319日,B地产公司与孙某签订《商品房购销合同》,约定孙某购买B地产公司位于北京市朝阳区房屋共3套,孙某应于2003117日前支付购房款70万元,余款于200331日前付清;孙某华愿意就孙某的付款义务承担连带责任;后孙某、孙某华申请延期交付购房款,B地产公司同意孙某、孙某华20096月底前结清全部房款,并支付违约金;但孙某、孙某华一直未支付购房款;后各方当事人达成协议,孙某于2010930日前支付房款1500000元,20101130日前支付剩余房款364400元并支付滞纳金和房租共计1182504元。

2010930日,孙某华向B地产公司支付了房款3000000元;1130日,孙某华向B地产公司支付了房款3240000元。张某称:当时孙某华支付了两份调解书项下的购房款,虽然调解书确认了应付金额,但在实际履行中B地产公司提出希望支付整数,因此在支付余款时孙某华支付了3240000元。

另,孙某与张某于1986626日登记结婚,2017731日离婚。双方在离婚协议书中对财产处理约定:房屋离婚后归女方所有,男方自愿放弃所有权,该房剩余贷款女方承担,无其它财产纠纷。张某称:当时涉案房屋未登记在孙某名下,故未对涉案房屋进行分配。

后张某就北京市朝阳区人民法院执行A公司与C公司公证债权文书一案提起异议,北京市朝阳区人民法院认为,案外人提出执行异议的,应当就其对执行标的物享有排除执行的实体权利予以证明;房屋产权以登记为准,案外人张某所述及诉求应另行通过合法途径解决,案外人张某之主张不符合相关法律规定,对其异议主张北京市朝阳区人民法院不予支持。故驳回了张某的执行异议请求。

C公司称:孙某华当时为公司法定代表人和股东,与A公司的借款是孙某华利用公司法定代表人身份签订的合同并办理的抵押登记;在办理抵押登记时,孙某华并未告知A公司实际购房人为孙某;就涉案房屋,C公司并未支付过购房款,对购房款情况不知情。

张某表示:20038月孙某华因在监狱服刑无法向B地产公司支付剩余款项,孙某华和孙某的朋友路某、武某有意购买其中三套房屋,并已实际入住;后路某两人没有支付购房款,仅向孙某华、孙某支付了房屋租金,所以后来过户时未将三套房屋过户给路某等人;20181030日,张某提起执行异议;后涉案房屋已经于20181112日拍卖成交,并已交付给买受人;孙某华和孙某为亲兄弟,二人是C公司的股东;2010年孙某华所支付的购房款系二人做生意所得收入;B地产公司为国有企业,其开发的诉争房屋在内的×小区原本没有产权证,也没有在建设部门登记备案,无法为购房者办理产权登记;2009B地产公司股权发生变化,新的股东对以前的情况不了解,待×小区一切手续完备可以过户的时候,北京的限购政策已经出台,孙某无法取得诉争房屋的产权登记。

就×小区的过户问题,一审法院向B地产公司发函,询问包括涉案房屋在内的×小区何时可以办理房产证。B地产公司回函称房屋的转移登记不存在任何业务障碍。一审法院亦向北京市朝阳区不动产登记事务中心查询了涉案房屋所在小区的其他房屋的登记情况,其他房屋自1999年起即可以办理登记。

一审法院认为,案外人提起执行异议之诉,应当举证证明其对标的物享有所有权或其他足以阻止执行标的转让、交付的实体权利。

《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百零五条规定,案外人提起执行异议之诉,除符合民事诉讼法第一百一十九条规定外,还应当具备下列条件:(一)案外人的执行异议申请已经被人民法院裁定驳回;(二)有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求,且诉讼请求与原判决、裁定无关;……根据该条规定,案外人提起执行异议之诉的条件明确为“有明确的排除对执行标的执行的诉讼请求”。同时该司法解释第三百一十一条亦规定,案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此,本案争议焦点在于:第一,本案中能否确定张某对涉案房屋享有相应民事权益;第二,张某申请不得执行涉案房屋是否符合相关法律规定。

关于争议焦点一,一审法院认为,《民法典》规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力。本案中,涉案房屋现登记在C公司名下,虽2010年以后房款的支付行为发生在张某与孙某婚姻关系存续期间,但一审法院难以直接推定张某享有涉案房屋的物权。张某称孙某与C公司之间存在“借名买房”关系,C公司取得房屋权属登记系基于约定,并非是登记错误,张某如欲获得房屋权益,应当在其主张的“借名买房”合同法律关系中予以解决,而不是请求法院直接确权。考虑到本案系执行异议之诉,一审法院对于当事人之间合同履行问题不予审查,就借名买房关系,张某可以另行向C公司主张相关权利。

关于争议焦点二,《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。据此,受到法律保护的物权期待权应当同时满足上述规定中的四个要件,缺一不可。孙某与B地产公司签订的《商品房购销合同》系2003年签订,孙某在北京房屋限购政策出台前未能采取措施将房屋登记在自己或其指定购房人名下,则此后出台限购政策,孙某应当自行承担限购政策可能给涉案房屋过户带来的风险。现张某提交的证据不足以证明涉案房屋未过户至孙某或其名下非因其自身原因,亦不足以认定张某对涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益,故一审法院对张某不得执行涉案房屋的请求不予支持。

二审中,各方当事人均未向本院提交新证据。

本院二审期间依法补充查明以下事实:关于孙某未能办理涉案房屋过户登记的原因,张某称2003年签订合同后,因孙某华在监狱服刑无法向B地产公司支付购房款,故向B地产公司书面申请延期交款,B地产公司予以同意;2010B地产公司起诉后,经法院调解各方达成调解协议,但因B地产公司股东变更,孙某华、孙某联系不到B地产公司具体办理过户登记的人员,待联系到B地产公司办理过户的人员后北京市已经出台房屋限购政策,因此在限购政策之前因客观原因无法办理过户登记。

经询,张某认可在民事调解书作出前,孙某、孙某华未支付涉案房屋的购房款;张某和C公司亦认可孙某与C公司之间就涉案房屋未签订借名买房协议。

另查,C公司成立于1998518日,股东为孙某,孙某华,孙某华为法定代表人。

对一审法院查明的其他事实,本院予以确认。

 

裁判结果:

一审判决:驳回张某的全部诉讼请求。

二审判决:驳回上诉,维持原判。

 

 

房产律师点评

《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百一十一条规定:“案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的,案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。”根据各方当事人的诉辩意见,本案二审争议焦点为:张某对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益以及本案中能否确认张某对涉案房屋享有相应民事权益。对此,法院具体分析如下:

首先,张某主张在北京房屋限购政策出台前,孙某华和孙某因客观原因不能办理过户登记,但是根据已经查明的事实,孙某与B地产公司于20031月签订《商品房购销合同》后,因其自身原因未能按时支付购房款,导致合同履行期限延长,直至20109月达成调解协议后孙某华才支付了涉案房屋的购房款。另,张某主张因B地产公司股东变更导致其无法联系到B地产公司办理过户的人员,缺乏事实依据,法院不予采信。因此,张某提交的证据不足以证明涉案房屋未过户至孙某或其名下非因其自身原因。

其次,根据在案证据及当事人陈述,孙某华与孙某系兄弟关系,且二人均为C公司股东,涉案房屋的购房款系孙某华于2010年支付,后涉案房屋于2016年转移登记至C公司名下。虽然购房款的支付行为发生在张某与孙某婚姻关系存续期间,但鉴于孙某华与孙某系兄弟关系且同为C公司的股东等事实,本案难以直接认定张某享有涉案房屋的物权。

最后,基于物权公示原则,设立或转让物权,必须采用法律规定的公示方式,才能取得对抗第三人的效果。本案中,涉案房屋现登记在C公司名下,即使孙某与C公司之间存在借名登记的约定,该约定也不能产生物权变动的法律后果,亦不能对抗善意的申请执行人。一审中,C公司认可孙某华在办理抵押登记时未告知A公司实际购房人为孙某,故张某以登记在C公司名下的涉案房屋属于其夫妻共同财产为由请求不得执行该房屋,缺乏事实和法律依据,法院不予支持。

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律师简介

靳双权律师 靳双权,中国房地产营销协会副会长,北京东卫律师事务所房地产业务部主管,自2005年起至今,一直从事房地产法律的研究与服务,说房网特邀讲师,中国房地产营销协会房地产法律讲师。靳律师作为房地产专业律师,多年以来,一直潜心研究房地产,认真研读了土改、文革、房改、限购等建国以后不同历史时期的国家法律、政策及大量判例。靳律师对土地、公房、私房、商品房、经适房、央产房、军产房、回迁房等类型房地产在交易中涉及的具体法律问题进行大量的研究,办理了...

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