农村小产权交易需谨慎

我们知道“小产权”房市无法上市交易的，农村房屋大多属于小产权，那么房主与城镇居民签订房屋买卖合同是否有效呢？

【基本案情】

2002年，北京经济技术开发区区工委、管委会决定对XX自然村实施拆迁。原告汪大爷的自建农房属于拆迁范围。2002年1月16日，村委会与汪某签订一份《XX自然村农房拆迁补偿协议》，该《协议》对拆迁补偿事宜进行了约定。2003年9月底，原告汪大爷获得村委会拆迁安置房一套，即X区XX号。2014年7月1日，原告汪大爷（作为甲方）与被告黄先生（作为乙方，为城镇居民）签订了一份《协议书》，约定由乙方认购甲方所有的位于X区XX号拆迁安置房一套。后原告诉至法院要求被告返还上述小产权房。

【法院审理】

本案诉争的拆迁安置房附着的土地属于农村集体土地，根据《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定，宅基地、农民住宅或小产权房仅能在农村同一集体经济组织内部成员之间进行流转，城镇居民到农村购买农民住宅的行为是不受法律保护的，该买卖行为一般是无效的。

故汪大爷与黄先生签订的《房屋认购协议书》因违反了《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》关于“农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房”的规定而无效。

故判决黄先生将房屋退回汪大爷，汪大爷将购房款退还给黄先生。

【太远律师有话说】

  由于城市房价的飞涨，不少购房者都将购房目标放在远郊区县的农村，哪里房价便宜，自然环境好，可以远离城市的喧嚣，很受中老年购房者的追捧，但是根据我国法律，农村的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。

  为了保护农民权益，我国明确规定不得将农村房屋出售给城镇居民，故这种小产权房屋的流通范围一般仅限于本村的村民，他们可以就房屋签订合同互相交易，对于城镇居民，即使购买了这样的房屋也无法获得法律的保证。

  太远律师提醒您，违反法律强制性规定的合同是无效的，无法得到法律保护，一旦发生纠纷，就会面临巨大风险，希望广大购房者在选购房屋时能够自己考量，避免风险。