北京房产纠纷律师：什么样的二手房不得销售？

　　摘要：有关二手房交易而引发的法律纠纷层出不穷，掌握有关法律知识很有必要。例如，如何查询二手房产权状况，什么样的二手房不得销售？

　　一、如何查询二手房产权状况

　　1、您先要请卖方提供合法的证件，其中包括产权证书、身份证件、资格证件，以及其它相关的证件。产权证是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”；注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人；产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处；搞清楚是已购公房或经济适用房，还是已购商品房--如果是已购公房或经济适用房，除了查看对方的“房屋所有权证”，还有查看政府对其上市出售的批准书。资格证件是指交易双方当事人的主体资格，如代理人要查验代理委托书是否有效，共有房屋出售需要提交其它共有人的同意证明书；

　　其它相关证件是指出租房产要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明，共有房产要查验共有人放弃优先购买权的协议或证明，中奖房产要查中奖通知单和相应的证明等等。

　　2、向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源和产权记录，包括房主、档案文号、登记日期、成交价格等。

　　3、查验房屋是否有债务负担。在房屋产权记录中只记录了房主拥有产权的真实性以及原始成交情况，至于该房屋在经营过程中是否曾经发生过债务和责任，则需要查验有关的证明文件，主要包括抵押贷款的合同和租约；另外，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额。另外您还需要了解的内容是：所购房是否已被抵押，房屋是否已被法院查封等。

　　二、什么样的二手房不得销售

　　房屋所有权证书的已购公有住房和经济适用住房可以进入市场出售，但有下列情形之一的已购公有住房和经济适用房不得进入市场出售：

　　1、以低于城镇住房制度改革政策规定的价格购买，并且没有按照规定补足房屋价款的；

　　2、已被列入拆迁公告范围内的；

　　3、所有权共有的房屋，其他共有人不同意出售的；

　　4、有所有权纠纷的；

　　5、已经抵押并且未经抵押权人书面同意转让的；

　　6、上市出售后会形成新的住房困难的；

　　7、擅自改变房屋使用性质的；

　　8、被依法查封或者被依法以其他形式限制房屋权属转让的；

　　9、法律、法规以及市人民政府规定的其他不得出售的情形。