北京房产纠纷律师：不动产案件的管辖和法律适

赵女士与刘先生均持有台湾护照，且享有美国永久居留权，两人在北京定居生活，陷入房屋纠纷的两人是否因为享有台湾和美国身份而在适用法律上有所不同呢？

【基本案情】

赵女士与刘先生系夫妻，二人于1974年在美国登记结婚。2004年6月17日，刘先生（买受人）与北京XX房地产（出卖人）签订《商品房买卖合同》，约定刘先生以美元695000元购买北京XX房地产开发的位于北京市顺义区×××第2-3幢别墅（又称×××B区1003栋）。2008年7月17日，北京市建设委员会为涉案房屋颁发京房权证顺私字第111912号《房屋所有权证》，该证载明房屋坐落为顺义区×××2号楼，房屋所有权人登记为刘先生。

2011年5月23日，刘先生（出卖人）与万先生（买受人）签订《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》（以下简称网签合同），约定出卖人以人民币457万元向买受人出售涉案房屋。同日，涉案房屋过户至万先生名下。

赵女士得知涉案房屋被出卖，即于2011年7月，将万先生、刘先生起诉至本院，请求法院判令确认万先生与刘先生签订的购买涉案房屋的房屋买卖合同无效（合同标的1920万元），同时要求万先生、刘先生、共同赔偿其经济损失80万元。

被告万先生辩称：赵女士与刘先生持有台湾护照，享有美国永久居留权，对其夫妻财产关系及涉案房屋的共有权和处置权作出认定，应适用美国相关法律或台湾地区法律，而不应适用中国大陆法律；涉案房屋交易是完全正常的房屋买卖交易，刘先生系房屋登记薄记载的唯一所有权人，且刘先生在房屋买卖合同中保证其为唯一所有权人，房屋权属登记部门在过户程序中亦不审核卖方的婚姻状况、不要求卖方配偶签字，我在签约时完全有理由相信刘先生系涉案房屋的完全权利人，有权处分涉案房屋，故我受让涉案房屋时是善意的；我以合理的价格受让涉案房屋且支付了全部购房款并完成过户，符合善意取得的条件。

【法院审理】

法院审理后认为赵女士以无权处分为由主张万先生、刘先生签订的网签合同无效，法院不予支持。赵女士另主张刘先生赔偿80万元个人财物损失问题，与本案的买卖合同效力问题并非同一法律关系，本案不予处理。

【太远律师有话说】

本案中有以下几点值得注意：

1、本案原告赵女士及被告刘先生均为台湾籍，依据中华人民共和国相关法律及司法解释的规定，人民法院审理涉台民商事案件，应当适用法律和司法解释的有关规定；不动产物权适用不动产所在地法律；当事人没有协议选择合同适用的法律的，应当适用履行义务最能体现该合同特征的一方当事人经常居住地法律或者其他与该合同有最密切联系的法律。本案中，涉案房屋所在地为北京，诉争的房屋买卖合同签订于北京，现赵女士起诉要求确认买卖合同无效，应当适用中华人民共和国相关法律及司法解释。

2、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》明确规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中，赵女士认为涉案房屋系夫妻共同财产，刘先生与万先生签订买卖合同，属于无权处分，要求确认买卖合同无效。刘先生则认为，涉案房屋的确为夫妻共同财产，但登记于刘先生一人名下，其有权进行处分。依据相关司法解释的规定，无权处分并非认定合同无效的法定依据，无论刘先生出售涉案房屋的行为是否属于无权处分，赵女士据此主张涉案房屋买卖合同无效，人民法院无法支持。