北京房产律师告诉您经过出租人同意的转租才是

在日常生活中我们经常遇到转租的现象，怎样的转租行为才是有效的呢？

【基本案情】

   2014年6月1日，金晶光学公司与刘某签订《场地租赁使用协议》，协议约定:金晶光学公司将约3.85亩的场地提供给刘某用于存放设备，场地使用期限为一年，自2014年6月1日至2015年5月31日止。

  但该合同中所涉场地，是金晶光学公司向土地储备中心缴纳租金，租赁而来。金晶光学公司称因该场地使用期限不能确定而未与土地储备中心签订书面合同，但土地储备中心向金晶光学公司出具了8份（收据），上述收据的付款人为“金晶光学材料有限公司”，收入项目为“原惠普印染厂场地租金”，租金缴纳期限自2011年8月1日起至2016年7 月。

   2015年5月31号，协议期满后刘某未继续向金晶光学公司支付费用，亦未向金晶光学公司返还该场地。

  现金晶光学材料有限公司请求返还土地并支付租金。

【法院审理】

 法院经审理认为，诉争租赁场地土地储备供应中心收储，被上诉人金晶光学公司通过向土地储备供应中心缴纳租金的方式承租了该场地，并在其租赁期间内与上诉人刘某签订了《场地租赁使用协议》，将该场地转租给上诉人刘某实际使用。在被上诉人金晶光学公司与上诉人刘某的转租协议履行期间，该场地的出租人土地储备供应中心知晓后也并未要求解除其与被上诉人金晶光学公司的租赁合同关系。故双方签订的合同有效，故合同自然到期后，承租人有义务腾退土地，并支付租金。

【太远律师有话说】

  我国《中华人民共和国合同法》第二百二十四条“承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。”

  在本案中，土地储备供应中心在得知土地被转租后并未阻止，根据上述规定，应视为出租人同意，故该合同是合法有效的。

  另根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条 “租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”之规定，在租期届满且不续签的情况下，承租人有义务腾退土地并支付租金。

 太远律师在此提醒您：转租需要取得出租人同意，否则转租合同无效。