北京房产律师提醒您买卖被查封的房屋，买卖合

买卖被查封的房屋，买卖合同无效。

【基本案情】

   2015年11月23日，经链家公司居间介绍，夏小盼（甲方，出卖人）与王建峰（乙方，买受人）签订《买卖定金协议书》。该协议约定:夏小盼将诉争房屋出 售给王建峰，房价款313万元。

该协议第四条“签署买卖合同的约定”载明:“l、甲乙双方应于签署本协议后60个工作日内签署《北京市存量房屋买卖合同》等相关法律文件。甲乙双方应在本协议约定的期限内签署房屋买卖合 同。如甲方违约，甲方应向乙方双倍返还定金；如乙方违约，则甲方己收取的定金不予退还……”该协议“其他约定”条款载明:“丙方已告知甲乙双方，此房有查封，双方均认可，双方约定甲方于2015年1月28日将房屋解除查封，解除查封后三方签署买卖合同，如在约定时间内不是双方原因致使不能解除查封，三方互不承担违约责任，定金退还给乙方。”合同签订后，王建峰以资金托管的方式向夏小盼支付定金20万元，夏小盼出具收取定金20万元的收据。

  此后，夏小盼未于 2016年1月28日将房屋解除查封，并表示房子不卖了，双方因此未能签订房屋买卖合同。王建峰故诉至法院，要求判令夏小盼、李亚伟支付相当于定金金额的罚金20万元。

【法院审理】

 本案一审法院认为：王建峰与夏小盼签订的《买卖定金协议书》系双方当事人的真实意思表示，不违反国家法律的强制性规定，属有效合同。双方应按合同约定履行相关义务。夏小盼未按合同约定将诉争房屋解押并拒绝签订房屋买卖合同，属于违约行为。其虽辩称系因链家公司没有按承诺找人偿还房屋按揭贷款，以致诉争房屋无法解押，其自身并未违约，但因其未提交相关证据予以证明，不予采 信，故夏小盼应承担违约责任。王建峰要求夏小盼支付相当于定金金额的罚金20万元的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，应当予以支持。

二审法院则对此进行了纠正，认为王建峰与夏小盼签订的《买卖定金协议书》对买卖标的、价款、付款方式等进行了详尽的约定，具备了房屋买卖合同意思表示的要素，可以认定双方成立了房屋买卖合同关系。关于合同效力问题，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条  规定:“下列房地产，不得转让:（一）……（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的……”《最高人民法院关于转卖人民法院查封房屋行为无效问题的复函》（[1997]经他字第8号）载明:“北京亚运特需供应公司在此后擅自将其已被查封的房产转卖给北京沃克曼贸易开发有限责任公司的行为是违法的，所订立的房屋买卖合同系无效合同。”据此，王建峰与夏小盼在签订《买卖定金协议书》时均明知诉争房屋处于被人民法院查封状态，双方的房屋买卖合同应属无效。合同无效系自始无效，王建峰仍然依照合同的约定要求夏小盼、李亚伟履行定金罚则，法律依据不足，应予驳回。

【太远律师有话说】

 该案二审法院对一审法院的判决做出了纠正，根据《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》第九条规定：出卖人擅自将已被有权国家机关采取了查封等强制措施的房屋转让给他人的，买卖合同一般认定为无效，但相应有权国家机关或申请采取强制措施的权利人同意转让，或者一审法庭辩论终结前强制措施已经解除的，可以认定合同有效。

  出卖已经被查封的房屋，房屋买卖合同是无效的，太远律师在此提醒广大购房者注意，购房时一定要审核房屋的信息，以免造成损失。