房屋买卖中卖方不协助过户应该怎么办？

导语：受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务时应该怎么办？

 案例： 张某和徐某于2005年5月委托其外甥赵某向王某购买某房屋，2005年5月21日，王某（甲方）与赵某（乙方）签订《二手房买卖合同》，约定：乙方同意购买甲方拥有的房产，建筑面积80平方米；房产交易价格为38万元。王某于2005年9月23日收到房款38元，之后交付了涉案房屋。

  房屋交付后，张某和徐某对该房屋进行了简单的装修便入住了该房屋。2008年1月12日，徐某将34万购房款交给了自己的侄子赵某，接款当日，赵某为徐某出具了一张收条：“今收到徐某购101号房屋购房款34万元。”2010年2月7日，诉争房屋办理了房屋产权证书。房屋产权证书上的产权登记人为王某。

  2010年8月17日，徐某因病去世，张某在料理了丈夫的后事之后，找到侄子赵某能够将上述诉争房屋的产权过户至自己名下，赵某在与徐某的谈话中亦表示会将诉争房屋过户给徐某。但时至2011年9月，赵某都未将房屋过户至徐某名下。徐某得知诉争房屋登记在王某名下，于是找到王某要求过户，但是王某却说自己是和赵某签订的合同，要过户也是赵某来找他要求过户，徐某过来的话他不会过户。

  于是张某将侄子赵某起诉至法院，要求法院判令确认张某为涉案房屋的真正购买人，并交还《二手房买卖合同》原件。经过了一审、二审，法院最终判决确认赵某于2005年5月22日签订的《二手房买卖合同》系接受张某委托的代理行为并要求赵某于该判决生效后十日内将《二手房买卖合同》交还张某。张某拿到判决后找到王某，要求他将上述房屋过户至自己名下，但依然遭到其拒绝。为此，张某找到了太远律师，太远律师在对徐某拿到律师事务所的材料进行仔细研读以及听取当事人叙述后，建议张某将王某起诉至法院，诉求法院判令王某履行合同义务及协助张某办理房屋产权过户手续。

  审判结果：

  法院审理后判决驳回张某的诉讼请求。

  一审判决之后，张某在太远律师的建议下以原审法院适用法律错误为由向中级人民法院上诉，北京市中级人民法院经审理后判决：

  撤销原判决，改判：王某于判决生效后十五日内协助徐某办理房屋产权转移登记手续。

  太远律师认为，本案中双方争议的焦点在于，王某是否应协助张某办理房屋产权过户手续以及张某是否有权要求王某办理过户手续。

  首先，根据法院查明的事实，以及生效的法律文书，法院已经确认赵某和张某之间存在就诉争房屋的委托购房关系，而赵某在2005年5月22日签订的《二手房买卖合同》系接受张某委托的代理行为。而赵某和王某之间依据《二手房买卖合同》形成买卖合同关系。

  一审法院之所以驳回我方当事人的主张，是因为，一审法院依照《合同法》第403条之规定确认《二手房买卖合同》的相对方是赵某和王某，张某没有提交充分证明赵某与王某签订《二手房买卖合同》时王某知道张某与赵某之间存在代理关系认定不符合《合同法》402条规定，并无不妥，但402条规定仅适用于判断合同关系是否直接约束张某与王某的情形，因此一审法院驳回张某要求王某履行合同义务，协助办理所有权转移登记手续的诉讼请求。而对《二手房买卖合同》签订后履行过程中是否产生新的法律关系和新的权利行使方式未予进一步审查，适用法律不当。

  我国《合同法》第四百零三条第一款规定：“受托人以自己的名义与第三人订立合同时，第三人不知道受托人与委托人之间的代理关系的，受托人因第三人的原因对委托人不履行义务，受托人应当向委托人披露第三人，委托人因此可以行使受托人对第三人的权利，但第三人与受托人订立合同时如果知道该委托人就不会订立合同的除外。” 《合同法》第四百零四条规定：“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”结合上述法律规定和《二手房买卖合同》，王某收到全部购房款，应当履行办理涉案房屋权属转移登记手续的义务；因王某尚未履行该项合同义务，未将涉案房屋转移登记至赵某，致张某无法向赵某主张权利，构成了张某权利实现障碍的原因。

  其次，在此情况下，赵某作为受托人，负有向委托人披露《二手房买卖合同》签订与履行情况的义务。从案件审理情况来看，可以确认《二手房买卖合同》的签订与履行的实际情况已经通过法院审理向委托人披露。因此，虽根据《中华人民共和国合同法》第四百零二条之规定，买卖合同关系不能直接约束张某与王某，但是王某未予履行合同义务作为张某权利实现障碍的原因已通过张某与赵某之间的诉讼向张某披露，故张某就此可以直接向王某主张权利。据此，张某要求王某协助其办理涉案房屋权属转移登记手续的诉讼请求，法院应予支持。

  综上，律师认为二审法院的判决是于法有据的。