房屋买卖 律师说六个问题要注意（连载）

（二)二手房买卖中的善意取得

导言：对于普通民众而言，买房是生活中的大事，必须慎之又慎，尤其是对于个人之间的二手房买卖。然而有些交易风险确实令人猝不及防，比如出卖人虽然是不动产登记簿上的名义所有权人，但由于登记错误或存在隐名共有人等原因，其实际上并没有处分或单独处分房屋的权利，在该出卖人以自己名义出售房屋后，房屋原权利人往往会起诉到法院，要求追回房屋。在房屋已过户的情况下，买受人是否能够“保住”房屋产权，就要看其是否构成不动产的善意取得。

   根据物权法的规定，善意取得必须同时满足的三个条件是：1、房屋买受人受让房屋时是善意的，这里的“善意”指买受人信赖房屋登记簿中关于物权登记的记载，不知道出卖人无处分权。但确有证据证明买受人明知或因重大过失不知房屋登记簿中物权登记错误或者登记簿中存在异议登记的除外。房屋原权利人对于买受人为恶意负有举证责任。2、以合理的价格转让，是指买卖双方之间存在以合理价格转让房屋的交易行为，且买受人已实际全部或部分支付了房屋价款。3、房屋善意取得以房屋所有权已经转移登记到买受人名下为生效要件。房屋已经办理转移登记但尚未交付的不影响善意取得的构成，但该事实可以作为判断买受人是否构成善意的因素之一。

   上面介绍的是关于善意取得的法律规定，那现实生活中什么样的买卖房屋情况才能构成善意取得，才能够在出现房产买卖合同纠纷的时候保护买房人权益呢？

  买房人应该注意以下几点：

  第一、便宜莫贪

      房屋价格在出卖房产的周边应该是有一个相对稳定的区间的，不合理低价一定要警惕，千万不能因为只是相中了便宜的房价，这个时候风险太大。

  第二、要相应的进行资格审查

       比如要求对方拿出房产证原件并共同到房管部门查验。要求对方婚姻证明等。这样出现房产买卖纠纷的时候，可以有利于证明买房人没有过错。

  第三、通过正规的交易流程办理

    严格按照双方房屋买卖合同约定的交易流程办理，特别是付款，一定按照合同约定的时间和途径。

 第四、尽快办理房屋产权登记变更手续

   善意取得的条件是要取得，既然是取得，房屋在法律意义上的取得就是产权登记。当然交付使用也是很必要的。

结论：

   房产买卖过程中，可能存在的风险比较多，由于现实的情况，不可能穷尽所有注意事项，在一方存在恶意故意想违约或者骗取钱财的情况下，买房人应该注意保护自己。