一则关于承租人转租房屋的纠纷

 导言：房屋承租人又将房屋转租是生活中常见的想象，那么这种转租合同是否有法律效力呢？
  案件情况：
  2012年,甲公司将其所有的商铺出租给陈某,双方订立了房屋租赁合同,约定租期从2012年4月6日起至2014年3月5日止,租金为每年人民币12万元,每半年一付。该租赁合同中对陈某是否有权转租并未作出明确约定。
  陈某承租该商铺后经营不善，2013年4月3日,陈某在未告知甲公司的情况下,自行决定将该商铺转租给了李某,并与李某签订了《房屋租赁合同》,约定租期自2013年4月3日起至2014年3月5日止,租金共计人民币7万元,签订合同当日一次性付清。但双方没有去房地产交易中心办理租赁合同的备案登记手续。后李某在该商铺内经营服装店,但生意也是一样的不景气。后来，李某以商铺经营亏损为由,找到陈某要求解除双方签订的租赁合同,并要求陈某退还剩余的租金。陈某不同意。不久,李某将陈某起诉至法院。李某认为,当初其与陈某签订租赁合同时并未经过产权人甲公司的同意,陈某是无权将商铺转租给他人的,同时双方签订的租赁合同并没有经过房地产交易中心的备案登记,故要求法院确认其与陈某签订的租赁合同无效,并要求陈某返还剩余的租金。
   太远律师认为本案的争议焦点在于陈某与李某签订的租赁合同是否具有法律效力。《中华人民共和国》第52条明确规定:有下列情形之一的,合同无效:(1)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(2)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(3)以合法形式掩盖非法目的;(4)损害社会公共利益;(5)违反法律、行政法规的强制性规定。
   本案中的陈某与李某签订的租赁合同是双方的真实意思表示,且已实际履行,也没有侵害到第三人的合法权益,不具有上述规定的情形,不应为无效合同。对于无权转租的问题,《中华人民共和国合同法》第224条规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。这里只是规定了当承租人陈某未经出租人甲公司同意转租的,甲公司可以解除合同,该法条并未规定,承租人未经出租人同意转租的,该转租合同无效。
   根据合同相对性原则,若甲公司要求解除合同,那其要求解除的合同只能是针对甲公司与陈某之间签订的房屋租赁合同。一旦甲公司与陈某之间的租赁合同被解除,那陈某与李某之间的租赁合同也将无法履行,李某因租赁合同无法履行造成的损失可以向陈某主张赔偿。
  而本案中,甲公司并未行使合同解除权。另租赁合同登记备案与否,并不影响租赁合同效力,未经登记的租赁合同,不得对抗善意第三人。
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