孟博律师为您解析一则表见代理纠纷

导言：现实生活中很多人会通过房产服务公司买房，今天我们就遇到了一位房产公司工作人员代理签署房屋买卖合同的案件，那么这个合同是否生效呢?

案件介绍：

王某名下有房一套。在2014年2月28日赵某以王某（甲方）的名义同高某（乙方）、某某房地产服务有限公司签订了《房屋买卖合同》。双方在合同中约定：乙方以总价款69万元的价格购买甲方上述房产；乙方于合同签订时支付定金及佣金人民币5万元，其中定金为人民币3万元；甲乙双方应在合同签订之日起60个工作日内，共同到房管局立契并办理房屋过户及相关手续；甲方应当保证该房屋权属真实无争议，且房产共有人对出售此房屋无异议，若发生与甲方有关的权属纠纷或债务纠纷，由甲方负责解决并承担一切后果及违约金责任；甲方若违反该约定，应双倍返还乙方交付的定金。乙方若违反该约定，其无权要求返还定金。

合同中甲方仅有赵某在代理人一项上签字；签合同时赵某未提供王某授权文书，事后，王某也没有对该合同进行追认。

《房屋买卖（居间）合同》签订的当日，张某、高某向赵某出具收条一份，载明：“收条今收到王某出售房屋的《房屋所有证》一份。（经甲乙双方协商，乙方张某支付甲方王某购房订金5万元，甲方同意在所有手续办下来之前暂由乙方保管）签名为：张某、高某时间：2014年2月28日”。

当日，赵某向高某出具收条一份，载明：“今收到高某购房定金3万元整。此款转入赵某工商银行卡号621xxxxxxxxxx中、房产证由高某保管，在所有手续办理之前，其间补办房产证无效，如因非乙方违约造成的房子不能交易导致合约终止，应全额退回此定金。收款人：赵某2014年2月28日”。

但是后来赵某直到约定的日期届满依然未予办理房屋所有权转移登记。经中介公司帮助催告以及发律师函等方式，赵某依然不予办理房屋所有权转移登记，因此，刘某将其起诉至法院，要求其双倍返还定金。

人民法院经审理后判决：

被告于本判决生效后十日内返还原告高某5万元及利息，计算方式为从2014年2月28日起按中国人民银行同期贷款利率计算利息至本判决规定还款之日止。

太远律师认为，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立的合同，未经被代理人追认，对被代理人不发生效力，由行为人承担责任。本案中，赵某同高某订立房屋买卖（居间）合同时，没有得到房屋所有权人王某的授权，事后王某也没有对该合同予以追认，故该合同因未得到被代理人的追认而最终被认定为无效合同，因此在该合同中的定金条款也不发生法律效力。

无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。被告赵某明知自己没有代理权而与人签订合同，具有过错，应对其取得的3万元款项予以返还并赔偿原告因此遭受的利息损失。因此，法院判决赵某返还定金，是正确的。