私自转让经济适用房合同系无效合同

私自转让经济适用房合同系无效合同

案例回放

　　原告：陈某

　　被告：被告刘某、王某（系夫妻关系）

　　原告诉称：2008年8月17日，原告与二被告达成买卖合同，合同约定有“被告自愿把自己摇号所得的经济适用房位，建筑面积为133.61平方米，以经济适用房房号钱6万元卖与原告，房屋产权归原告所有”等主要内容，合同签订后，原告依约向二被告支付房号费6万元和首付款75 985元、其他费用原告均已支付，该房屋于2008年12月20日交付给原告使用，自2008年10月至今原告一直在还贷，后被告行为违反约定，致使原告无法继续向银行还贷，故起诉来院，要求判令：1、二被告继续履行购房买卖合同；2、二被告协助原告办理房屋产权预告登记；3、被告承担本案的诉讼费用。

　　被告辩称：原告所述不实,房屋权属无争议。双方签订合同后一致同意合同不再履行，原、被告之间购房合同所涉房产没有取得权属证书，属于经济适用房，违反有关城市房地产管理法、《经济适用房管理办法》和相关国家政策，应为无效合同。

　　法院查明的事实

     法院查明：2008年5月17日，被告刘某、王某购买位于系城花园五号楼12单元26层东南户经济适用房一套，房屋建筑面积为133.61平方米，购房款185 985元，付款方式为付首付款75 985元，余款办理银行按揭贷款。

　　2008年8月17日，原告陈某与被告刘某、王某签订《购房买卖合同》一份，该合同主要约定：一、被告自愿把自己摇号所得的位于系城花园五号楼12单元26层东南户经济适用房以房号钱6万元卖与原告，房屋产权归原告所有；二、房屋交易总价为245 985.12元，包括购房款185 985.12元和经济适用房房号钱6万元等。签订合同时，被告王某收到原告房号钱60 000元。

　　自2008年11月起，被告将房屋交付原告，原告入住并缴纳了首付房款75 985元、有关税费和入住期间的物业使用费用。

　　后因被告拒绝履行，形成纠纷，故原告起诉至法院。

　　裁判结果

     法院认为：根据《中华人民共和国民法通则》第六条规定：民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策。被告刘某、王某购买的经济适用住房，系国家政策和规章规定的具有有限产权的政策性住房，依照国家政策规定，经济适用住房属于政策性住房，购房人拥有有限产权；购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易。但本案中原、被告形成合意，违反政策规定，进行非正常交易，已致原告通过非合规方式获得经济适用住房和被告出售住房获得较大收益，因此原、被告的行为不具有合法性和正当性，双方于2008年8月17日签订的《购房买卖合同》应为无效合同。因诉讼中经本院释明，原告未变更诉讼请求，故原告的诉请无正当依据，不予支持。判决驳回原告诉讼请求。

　太远律师释义

　　根据《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，建设部、发展改革委、监察部、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局于2007年11月19日下发《经济适用住房管理办法》，办法核心规定，经济适用住房由市、县人民政府限定价格，统一组织向符合购房条件的低收入家庭出售；经济适用住房实行申请、审核、公示和轮侯制度；经济适用住房拥有有限产权，购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素购买。

　　审判实践中，人们往往对当事人之间形成的私自转让经济适用房合同的效力发生争议。通常会判决当事人之间私自转让经济适用房应系无效合同，